Ya ha pasado la euforia de las fiestas navideñas y, poco a poco, pese a la nueva ola en la que navegamos gracias a la última variante de coronavirus, nos vamos incorporando a la rutina que reinaba en nuestras vidas, por lo que es momento de analizar tranquilamente cómo podemos afrontar el 2022 y qué nos va a deparar, cuando el 2021 ha sido un año donde no hemos terminado de estabilizarnos totalmente, ni económica ni socialmente, debido a que, como indicábamos anteriormente, la pandemia sanitaria aún está un poco lejos de darse por terminada.
Sí podemos destacar que, después del impacto que sufrimos en el primer trimestre de 2020 en España a nivel económico, 2021 se convirtió en el año de la esperanza para el sector inmobiliario que vio cómo, pese a los malos augurios, se transformaba en el empuje y el impulso de la economía del país ya que, gracias a su capacidad de adaptación al cambio y al momento, comenzó a recuperarse y a avanzar.
El 2021 nos ha dejado varios hitos dentro del ámbito inmobiliario, ya no solo porque, como ya comentamos en uno de nuestros artículos, debido a la cuarentena domiciliaria los hábitos de compra de los clientes se han desplazado de los pisos en ciudad a las casa con jardín en poblaciones de las afueras de los núcleos urbanos, sino porque ha habido varios cambios importantes respecto a la legislación y los impuestos que afectan a la compra y alquiler de viviendas.
En este sentido, uno de los cambios más polémicos y controvertidos, sobre el que se habló largo y tendido y se discutió mucho, fue el cambio de la Ley Fiscal de vivienda en España, cuyo texto se aprobó, sin carácter retroactivo, en octubre de 2021 y que hacía referencia a la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal ya que a la hora de comprar, vender, heredar o donar una propiedad se suponía siempre un incremento del valor pero no se tenían en cuenta si, aunque se incrementase, había una ganancia cierta o si se producían perdidas económicas, y la aprobación de un nuevo modelo de impuesto con dos modelos de cálculo, uno real, donde se toma como medida la diferencia entre el valor de venta y el de compra, y otro objetivo, donde se valoran otros factores como el valor catastral del año de compra y el de venta.
En relación a este cambio en el modo de tributar, podemos añadir que el cambio en el modo de calcular la base imponible de los impuestos que tienen que abonar los compradores de una vivienda y que serían los impuestos correspondientes a Actos Jurídicos Documentados, tanto en transmisiones como en sucesiones, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, hace que se planteen dudas sobre si repercutirá en una subida de los mismos ya que ya no se toma como referencia el precio de compraventa o el valor estadístico que le daban las Comunidades Autónomas, sino un valor de referencia del Catastro, que no es el mismo que el valor catastral, y que se calcula en base a varias variables como datos estadísticos, precios medios de venta de otros inmuebles en la misma zona y particularidades propias del inmueble, aunque no se van a tener en cuenta las reformas o mejoras que el propietario haya podido hacer en la vivienda. Este modelo de cálculo ya es efectivo desde el día 1 de enero de 2022.
También la nueva Ley de Vivienda, que presumiblemente se aprobará a partir de junio de 2022, constituye un punto de inflexión tanto para compradores como para propietarios e inquilinos ya que entra de lleno en el terreno de la regulación del precio de los alquileres en las zonas donde se han disparado bonificando a aquellos arrendadores y propietarios de pisos vacíos que los alquilen según los valores estimados, además de intentar que el mercado de la oferta de vivienda aumente, tanto en parque público como en el privado, ya que se penalizará a aquellos propietarios que tengan alguna vivienda vacía, incluso con un aumento en el impuesto sobre Bienes Inmuebles si el Consistorio que regule la zona donde se ubique el inmueble quiere hacerlo.
En relación a la Ley Hipotecaria, como ya explicamos nosotros en nuestro blog, en septiembre de 2021 se celebraba la anulación del artículo 28, eliminando el tiempo de espera de dos años, tras el fallecimiento del propietario, para que los herederos no forzosos, es decir, cuyo parentesco no fuese ni cónyuge ni ascendiente o descendiente, pudieran proceder a la venta de la propiedad por lo que estas se incorporan al mercado y aumentan la oferta.
Y, ¿qué nos espera para este año según los expertos? Pues según María Matos, directora de comunicación de Fotocasa, el 2022 nos va a traer cambios en el precio de los alquileres, que ya estaban a la baja desde principios de 2021 por la falta de demanda en las grandes ciudades y que, si continúa su descenso, hará que el acceso a alquileres a precios más asequibles sea más factible para los ciudadanos y moderará de forma natural las zonas donde existía mayor tensión en este sentido.
Si hablamos de compra venta de inmuebles, ya adelantábamos que, pese a las perspectivas poco halagüeñas, es uno de los motores del sector ya que, con los cambios de necesidades planteados en la pandemia y que se han visto reflejados en las características que buscan los clientes compradores, ha experimentado una subida con niveles similares a 2008, llegando a más de 520.000 operaciones. Esto ha sido así, no solamente gracias al interés por cambiar de vivienda sino también por las condiciones que ofrecen las entidades bancarias a nivel hipotecario, que han alcanzado tasas de interés mínimas y ofrecido bajadas de precios muy significativas.
Mirando a 2022 podemos vislumbrar un horizonte donde el precio de la vivienda, si se mantiene estable y no nos dejamos llevar por una nueva burbuja inmobiliaria, hará que la inversión en compra de vivienda experimente un empujón, además de intentar hacer frente a la gran demanda de viviendas en alquiler, que podrá solucionarse si las entidades públicas y privadas colaboran estrechamente tanto para aumentar el parque inmobiliario como para facilitar el acceso al mismo a los menores de 35 años, que son los grandes perjudicados del sector.
Por nuestra parte, nuestros objetivos son muy sencillos: seguir mejorando e innovando como profesionales para ofrecer el mejor servicio y trabajar duro para que, todos aquello clientes que confíen en nosotros para vender su propiedad, o quieren que busquemos la vivienda o local que necesiten, estén satisfechos con nuestra labor.