En un artículo anterior ya mencionamos que uno de los impuestos que debe liquidar el vendedor de una vivienda es la plusvalía. Pero, ¿sabemos realmente qué es la plusvalía? Aunque hayamos oído hablar de ella durante este tiempo, en este artículo vamos a intentar dejarlo un poco más claro.
Se ha hablado mucho de este impuesto, que es competencia de cada Ayuntamiento, debido a la sentencia del Tribunal Constitucional que, en febrero de 2017, declaró que no se debería pagar la plusvalía en caso de que declarasen pérdidas cuando se efectuaba la venta de una vivienda. Anteriormente, aun cuando se vendiese a precio menor de compra, no hubiese ganancias o incluso pérdidas, este impuesto sí se tenía que pagar. Y lo mismo ocurría con las herencias
Actualmente existe un vacío legal ya que, aunque existe esta sentencia, y a pesar de la cantidad de reclamaciones que se han presentado, la Ley de Hacienda no se ha modificado aún y es cada Ayuntamiento el que aplica o no el pago del impuesto.
¿QUÉ ES LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Nosotros la conocemos como plusvalía municipal, pero, en realidad, tiene un nombre mucho más señorial: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto grava la ganancia que se obtiene cuando una persona vende una vivienda, pero también cuando la recibe en donación o en herencia. Aunque hay excepciones, como ya veremos.
Es decir, lo que debemos pagar depende del incremento de valor de la propiedad desde que se adquiere hasta que se transmite, bien mediante una compraventa o por donación o herencia, pero cuando se hace el cálculo de este impuesto, no se tiene en cuenta el precio por el que se va a vender el inmueble por lo que, se venda por el precio que se venda, siempre se va a pagar lo mismo.
Y, ¿cómo se calcula? A hora lo veremos.
FACTORES QUE AFECTAN AL CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL Y COMO SE CALCULA
¿Qué hay que tener en cuanta cuando vamos a calcular la plusvalía municipal por la venta de una vivienda?
Primero hay que saber tanto la fecha de adquisición como la fecha de venta y tener claros los años que pasan entre una y otra porque de ellos depende el coeficiente que aporta el Ayuntamiento correspondiente a la localidad donde se encuentra el inmueble, estimado en un porcentaje y que sigue esta correlación: entre 1 y 5 años – 3,7%, hasta 10 años – 3,5%, hasta 15 años – 3,2% y hasta 20 años – 3%.
Hay que conocer también el valor catastral del inmueble en el momento de la venta, el valor del suelo, que puede obtenerse de un recibo de pago del IBI, el tipo de gravamen tributario que fija el ayuntamiento, que no debería ser más de un 30%, y la existencia de bonificaciones sobre el impuesto, si las hubiese, en el caso de herencias.
La plusvalía se calcularía multiplicando la base impositiva del valor catastral de suelo por el coeficiente que nos da el Ayuntamiento correspondiente a la localidad donde se ubica la vivienda, lo que nos daría una cantidad X que se multiplicaría por el tipo de cuota tributaria fijada por el Ayuntamiento.
Como se puede ver, en ninguna parte de este cálculo se hacer referencia al valor final del inmueble, al precio de compra ni de venta.
La declaración debe presentarse ante el Ayuntamiento correspondiente, contando desde la fecha de devengo, en un plazo de 30 días hábiles, si el acto se realiza por compraventa o donación, o en 6 meses prorrogables a 1 año, si así lo solicita el sujeto pasivo, en el caso de que la transmisión sea por fallecimiento y deben aportarse los documentos de escritura notarial de venta o de aceptación de herencia o donación.
¿CUÁNDO SE DEBE PAGAR LA PLUSVALÍA?
En teoría, y tras la sentencia del Tribunal Constitucional, este impuesto debería pagarse solo cuando existe una ganancia verdadera, pero, al haber un vacío legal, como ya decíamos antes, es el Ayuntamiento correspondiente el que se encarga de decidir si se paga este impuesto o no. Así que, podríamos decir que se paga siempre y luego, en caso que no haber obtenido ganancia con la venta, se reclama su devolución.
Aún así, existen determinados casos en los que se está exento del pago de la plusvalía.
- Que la transmisión se produzca entre conyuges y que sea como pago de haberes comunes o a favor de los hijos que tenga en común la pareja si hay que cumplir una sentencia judicial.
- Si el inmueble es declarado como patrimonio histórico o cultural, siempre y cuando sus propietarios puedan acreditarlo y demostrar que han realizado obras de mejora destinadas a su conservación.
- Determinadas entidades como el Estado, comunidades autónomas, instituciones benéficas o benéfico-docentes.
¿QUIÉN PAGA LA PLUSVALÍA?
Generalmente, es el sujeto pasivo de la transacción quien lo hace. El sujeto pasivo es aquella persona que debe pagar el impuesto, pero también debe presentar la documentación relacionada con la venta, la herencia o la donación ante el Ayuntamiento que corresponda dependiendo de donde queda ubicado el inmueble. Y ¿quién es en cada caso?
Si hablamos de una transmisión de inmueble por venta, es el vendedor quien se debe identificar como sujeto pasivo. Hay casos en los que se puede acordar entre las partes quién será el que el abone el impuesto, pero, por regla general, es el vendedor siempre y cuando resida en España. Si este no es el caso y el vendedor del inmueble reside fuera del territorio nacional, es el comprador del mismo el que pagaría este impuesto.
Si hablamos de una herencia o de una donación, es el heredero o receptor de la donación el que tiene que pagar la plusvalía municipal.
Y, SI HE TENIDO PÉRDIDAS EN LA VENTA DEL INMUEBLE, ¿QUÉ HAGO? COMO ACTÚAN LOS AYUNTAMIENTOS ACTUALMENTE.
Una vez presentada la plusvalía en el Ayuntamiento correspondiente, este informa de los plazos para pagar el impuesto y también de los recursos que se pueden interponer por lo que es importante prestar atención a los plazos. Si el inmueble ha supuesto pérdidas, la persona que paga la plusvalía, tiene un plazo de un mes, a partir de que este ya se haya abonado, para reclamar la devolución del 100% del impuesto.
Pese a la sentencia del Tribunal Constitucional de febrero de 2017, la del Tribunal Supremo en 2018, aún estamos a la espera de que Congreso y Senado promulguen una ley en firme por lo que corresponde a los Ayuntamientos actuar en cada caso.
Hay ayuntamientos que están pendientes de que se apruebe la norma legal y han dejado de liquidar el impuesto de plusvalía, otros lo cobran solo en caso de que se demuestre pérdida patrimonial o no haya ganancia e incremento de valor del inmueble y otros, como el caso del Ayuntamiento de Madrid, hacen la liquidación sí o sí del impuesto y obligan al que lo paga a recurrir en caso de no obtener ganancia de la venta.
Según un artículo de Idealista, el Tribunal de Justicia de Castilla-León ha respaldado la posibilidad de actualizar el valor de una vivienda en función del IPC para ver si realmente se obtienen pérdidas o ganancias con la venta y pagar o no la plusvalía en función de esta información.
Veremos a ver si las demás Comunidades Autónomas siguen sus pasos y si pronto se hacen cambios en la Ley de Hacienda para que el pago de este impuesto sea más fácil, correcto y homogéneo.
