Mucho se ha hablado en el ámbito inmobiliario acerca de que la Ley Hipotecaria actual necesita algunas modificaciones y, a principio de junio de este año, llegó una de las más esperadas sobre un artículo que la gran mayoría de asesores y gestores inmobiliarios consideraban obsoleto.
Dentro de nuestro blog hemos hablado, sobre todo en los últimos tiempos, acerca de las herencias y en alguno nos hemos referido específicamente a cómo se trasmiten las herencias cuando hay o cuando no hay testamento además de qué impuestos hay que pagar al heredar o qué hay que hacer cuando heredas un inmueble.
Resumiendo, brevemente, hasta ahora cuando los herederos son forzosos, haya o no haya testamento, se disponía de un inmueble heredado al cumplir con el pago de los impuestos correspondientes y al registrarlo en el Registro de la Propiedad correctamente sin que haya plazo de espera mientras que si la persona recibe la propiedad en herencia a terceros debía esperar un plazo de dos años, por si aparecía un heredero forzoso desconocido, para poder disponer de ella y venderla.
¿Qué es un heredero forzoso? Pues los ascendientes y descendientes directos y cónyuges del fallecido. A todos los demás herederos indirectos, en ausencia de directos, les afecta la limitación anterior. Además, en materia hereditaria siempre hay que tener en cuenta las distintas peculiaridades del Derecho Civil, local o foral, que rige en las distintas Comunidades Autónomas del territorio español.
Esta derogación, que entra en vigor en septiembre de este mismo año, evita ese plazo de espera de dos años desde la fecha de fallecimiento y da una vía libre a la venta de los inmuebles que sean producto de herencias no forzosas o a terceros y llega en un momento en el que, debido al aumento de defunciones producto de la pandemia sanitaria, ha habido un engrosamiento del parque inmobiliario proveniente de este ámbito. Las herencias se han multiplicado y, a pesar de la gran cantidad de renuncias, estos inmuebles salen al mercado inmobiliario a precios mucho más asequibles dentro del sector de la vivienda de segunda mano, por la necesidad de su venta y de obtener un rendimiento económico, como ya hemos hablado en algún artículo anterior de nuestro blog.
El problema que existía anteriormente, cuando se heredaba a terceros y se aplicaba este artículo que, literalmente, decía “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirá efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose la inscripción de título por herencia testado o intestado, mejora o legado a favor de herederos forzosos”, es que, si heredabas una propiedad inmobiliaria a terceros, no podías inscribirla en el Registro de la Propiedad como tuya hasta pasado ese trascurso de tiempo por lo que la venta de la misma se hacía muy complicada.
Las dificultades del comprador residían hasta ahora en que estaba comprando una vivienda sin estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y, en caso de aparecer un hijo o cónyuge secreto que reclamase la propiedad de esa herencia para sí mismo, el primero se quedaba sin vivienda, pero abonando religiosamente los plazos de esa hipoteca contratada. Además de las complicaciones para encontrar financiación porque, ante la posibilidad de que apareciese un heredero forzoso desconocido y reclamase la propiedad del inmueble heredado para el que se estaba pidiendo financiación, la mayoría de los bancos denegaban la hipoteca debido al riesgo asumido por el comprador y otros tantos añadían una cláusula al contrato de compraventa donde figuraba que, en el caso de ocurrir, la venta quedaría resuelta.
Respecto al heredero y vendedor, todos estos problemas generados sobre el comprador repercutían en el proceso de venta, que se hacía largo, difícil, costoso y casi imposible.
La derogación del Art. 28 de la Ley Hipotecaria actual facilita y abarata el proceso tanto de compra como de venta de un inmueble procedente de herencia a terceros.
Pero, ¿qué ocurrirá entonces a partir de septiembre si aparece un heredero forzoso desconocido? Pues al derogar este artículo hace que se reestablezca la Fe Pública Registral que quedaba en suspenso durante esos dos años, es decir, que lo que aparezca en el Registro de la Propiedad tendrá prioridad y prevalecerá sobre otra información y, si alguien compra de buena fe un inmueble heredado a terceros, correctamente registrado en el Registro de la Propiedad correspondiente, no se lo van a poder quitar, por mucho heredero forzoso que aparezca, por lo que el comprador queda protegido, y dicho heredero forzoso, si se demuestra su derecho legal, recibirá una indemnización.
