El pasado día 3 de septiembre entró en vigor la reforma de la Ley Fiscal que, entre muchas otras cosas, afecta al mercado inmobiliario dentro de la materia de impuestos y, por tanto, a los procesos de compra de vivienda.
La peor parte de comprar una vivienda es pensar en abonar los impuestos correspondientes, pero es algo que debemos hacer, no es negociable y, además, a no ser que le hayas confiado la transacción a un profesional que se asegure de pagarlos, debes hacer tú mismo porque nadie se va a preocupar de hacerlo por ti.
Como ya hemos comentado en algunos artículos anteriores, sobre todo cuando comenzamos a plantearnos el comprar una casa, debemos ceñirnos un presupuesto dependiendo de nuestras circunstancias personales y económicas, en el que debemos incluir lo que nos cuesta la vivienda en sí, gastos añadidos y un 10% adicional, sobre el precio de la vivienda que compremos, aproximadamente, que es lo que se dedica al pago de impuestos.
¿QUE IMPUESTOS SON LOS AFECTADOS POR LA NUEVA LEY?
Pues, en principio, sobre los que se tributa sobre un valor del inmueble como el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, dependiendo de dónde y qué tipo de vivienda se compre.
Si lo que se compra es una vivienda “usada”, da igual que su fin último sea habitarla o alquilarla, se deberá abonar el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Este impuesto depende de la Comunidad donde se compre la vivienda Autónoma que oscila entre el 10% en la Comunidad Valenciana, el 6% en la Comunidad de Madrid y el 4% en País Vasco, de las características del comprador, ya que hay reducciones por familia numerosa, vivienda habitual o discapacidad, y de la tipología de vivienda puesto que la vivienda de Protección Oficial tiene un ITP gravado con un 4% sobre el precio de la vivienda.
En el caso de vivienda nueva, concepto que comprende tanto la vivienda de nueva construcción como aquella rehabilitada en la que no se haya vivido durante al menos dos años posteriores a la rehabilitación, el impuesto que se grava es el IVA. Este impuesto es, generalmente, de un 10% en Península, aunque existen tipos reducidos de un 4% según determinadas circunstancias, mientras que, en Canarias, donde es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) el que grava la compra de vivienda nueva, es de un 6’5% en régimen general y de un 3% en vivienda social.
En ambos casos, debería añadirse el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) que se abona siempre que exista una documentación notarial que deba inscribirse en Registro, como pueden ser las escrituras o la hipoteca. Pero, ojo con esto, el comprador solo debe abonar el IAJD correspondiente a la tramitación de las escrituras de la vivienda ya que, desde la renovación de la Ley Hipotecaria en 2019, el pago resultante de la liquidación de este impuesto sobre la hipoteca es responsabilidad de la entidad bancaria donde se formalice dicha hipoteca.
Estos impuestos deben ser autoliquidados por el comprador, en Hacienda, en la Comunidad Autónoma correspondiente a la ubicación del inmueble. Como hemos dicho antes, ni se hace automáticamente ni ninguna administración lo hará por el comprador, así que hay que ser muy responsable con esto porque si no se liquida el pago de los impuestos, así como si el vendedor no liquida su parte de la Plusvalía Municipal, la vivienda no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad.
CAMBIOS EN LA FORMA DE TRIBUTACIÓN DE ESTOS IMPUESTOS.
Anteriormente a esta renovación, el valor sobre el que aplicar el porcentaje del impuesto correspondiente se calculaba basándose en el valor de venta que declaraba el comprador al autoliquidar el impuesto y podía ser puesto en duda por la Administración que basaba su cálculo siguiendo unos modelos estadísticos que el Tribunal Supremo rechazó alegando que el valor de una vivienda solo puede determinarse si esta se visita y se da una valoración individual, lo que generaba a dicha Administración mucho gasto adicional. Así que, con la reforma, la base imponible cambia y se toma como valor de referencia un valor fijado por el Catastro que se calcula en base a varias variables como datos estadísticos, precios medios de venta de otros inmuebles en la misma zona y particularidades propias del inmueble, aunque no se van a tener en cuenta las reformas o mejoras que el propietario haya podido hacer en la vivienda.
Y esta reforma fiscal, ¿disminuirá o elevará la cantidad a pagar por el contribuyente? Veremos.
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