La gran mayoría de nosotros, debido a que en España no está implantada la cultura del asesor inmobiliario como figura de necesidad a la hora de vender una propiedad, cuando tomamos la decisión de vender o comprar decidimos hacerlo sin mediación. Queremos hacerlo como particulares porque nos vemos capaces de realizar el mismo trabajo de un agente inmobiliario.
En estos casos, podemos encontrarnos con que no somos capaces de aguantar la carga del proceso de venta ni sabemos gestionar la documentación pertinente, pero también podemos encontrarnos con un problema mucho más gordo: puede que seamos víctima de alguna estafa inmobiliaria.
Este año, a comienzo de la temporada, hablamos sobre las estafas acerca del alquiler en las viviendas vacacionales , así que hoy nos vamos a centrar en cuáles son los engaños más comunes que puedes encontrarte si quieres vender o comprar una vivienda sin asesoramiento.
En España no existe una ley propia para la estafa inmobiliaria, pero sí está tipificada en el Código Civil y Penal como delito penado entre uno y cuatro años de prisión.
Lo que sí debamos aconsejar es que, siempre debemos utilizar nuestro sentido común y saber qué hacemos, cuándo debemos hacerlo y cómo, meditando cada paso que damos, no precipitándonos y tomando malas decisiones.
1.CUANDO TE INTENTAN VENDER UNA VIVIENDA, PERO NO SON LOS PROPIETARIOS.
Esto es algo muy grave porque se incurre en un delito de usurpación y conlleva una pena de prisión de entre uno y cuatro años.
En este caso, el vendedor que te intenta vender una casa no es el propietario real de la vivienda, que pertenece a un tercero que, generalmente, no sabe absolutamente nada de la venta.
Para evitar sorpresas desagradables en este sentido, nosotros como agencia integral inmobiliaria hacemos esta comprobación de manera general en todas nuestras operaciones y solicitamos una nota simple al Registro de la Propiedad donde esté ubicada la vivienda. En ella podemos comprobar si el que dice ser el propietario de la vivienda que queremos comprar, efectivamente lo es, aparte de ver si la propiedad tiene cargas o gravámenes.
Siendo agentes inmobiliarios, estamos acreditados para obtener notas simples de modo habitual, pero y también para comprobar y evaluar los datos catastrales, otro de los puntos a revisar para ver que todos los datos referentes a la propiedad sean correctos, pero siendo un particular, el trámite es un poco más complicado.
2.VENTA A VARIOS INTERESADOS.
En este caso, el propietario puede ser el propietario legal de la vivienda, o no, pero el problema no radica ahí, que también, sino en que cuando quiere venderte la propiedad, ya se ha firmado un contrato privado con un tercero y, por tanto, el que se supone que es el vendedor de la vivienda, ya no es el propietario.
Esto también es un grave ya que se incurre en un delito de doble venta que tiene la misma pena que en el caso del párrafo anterior.
Siempre es importante comprobar toda la documentación existente sobre la propiedad a comprar para que este tipo de situaciones no nos ocurran.
3.OCULTACIÓN DE CARGAS.
Ocultar las cargas relativas a un inmueble, como pueden ser cuotas hipotecarias, recibos de la comunidad, impuestos, otros usufructuarios o posibles embargos, también es uno de los actos fraudulentos más comunes y, sobre todo, se realiza por parte del vendedor para que el comprador rebaje la oferta económica por la propiedad o se retracte de la compra.
En realidad, al vender una propiedad y transferir la titularidad de esta, las cargas pasan a recaer en la figura del nuevo y, por eso, es importante comprobar que no existe ninguna que no nos hayan comunicado.
Por regla general, se debe exigir la documentación correspondiente al pago de los impuestos, como el último recibo del IBI, para comprobar que, efectivamente, el pago de los impuestos está al día, o solicitar una carta al presidente de la comunidad de vecinos donde se indique que el vendedor, y por tanto la vivienda, no tiene ninguna deuda con las cuotas de la comunidad, tanto las ordinarias como los pagos de derramas, así como si hubiese alguna derrama pendiente o en curso.
Quizá, aquí también podríamos englobar la venta de casas en mal estado, con daños no comunicados, que tendrá que arreglar el comprador una vez que se dé cuenta. Este tipo de estafa es fácil de solucionar puesto que no se debe comprar una propiedad sin antes verla y comprobar, con un experto, las condiciones en las que se encuentra.
En ese sentido un buen asesor inmobiliario sabe exactamente qué documentación pedir a la parte contraria para controlar la existencia o no de cargas en la propiedad.
4.FIRMA DE UN CONTRATO DE ARRAS INEXISTENTE
En alguno de nuestros artículos ya hemos hablado sobre qué es un contrato de arras y qué tipos que hay, pero a rasgos generales, un contrato de arras establece el pago de cierta cantidad económica como una especie de reserva condicionada a la firma del contrato de compraventa. Yo otra de las estafas más comunes es que nos hagan firmar un contrato de arras que no es tal.
La finalidad de este timo inmobiliario es que, el falso vendedor, hace firmar un contrato de arras falso al cliente, donde se establece el pago de una señal, que el cliente pagará para no volver a ver al vendedor, que desaparece con nuestro dinero y el cliente se queda sin vivienda. Es un delito tipificado en el Código Penal como delito de simulación de contrato
Para evitar eso, es muy aconsejable contar con asesoramiento especializado que revise o redacte tal contrato . En nuestro caso, como parte integral de nuestro trabajo, nos encargamos de redactarlo, tanto si trabajamos por parte del comprador como del vendedor, y de revisar toda la documentación aportada para comprobar su legalidad.
5.URGENCIA EN LA COMPRA
A la hora de vender, una de las estafas más común es la del comprador extranjero, muy interesado en comprar la vivienda, pero que no quiere verla ni negocia el precio
En este caso, el timo puede darse de dos formas diferentes: el comprador, que está ansioso por comprar, pide al vendedor que le adelante los gastos repercutidos por la transferencia que va a realizarle más los impuestos correspondientes, pero la venta no va a llegar a cerrarse o el comprador dice que ha efectuado la transferencia en concepto de reserva y, efectivamente, envía un justificante en el que consta un importe mayor al acordado, que el falso vendedor achaca a un error, y pide la devolución al comprador que, actuando de buena fe, lo devuelve, pero el justificante es falso y, el dinero correspondiente a la diferencia, se ha perdido.
6.PAGOS POR ADELANTADO O SOBRE PLANO.
Cuando el vendedor nos ofrece un descuento por pagar cierta cantidad por adelantado, sin que medie factura, hay que desconfiar.
Una de las estafas más comunes es que, a la hora de comprar, el vendedor nos ofrezca un descuento sobre el precio de la vivienda si le pagamos alguna cantidad en metálico. El problema que se plantea, aparte de la legalidad, es que, registrar un inmueble por un importe menor del tasado por catastro, y lo queremos vender a posteriori, hace que la plusvalía que nos va a tocar pagar por la transacción va a ser muy elevada puesto que figurará como ganancia patrimonial al vender por más dinero que el escriturado.
En el caso de la obra de nueva construcción, el pago de un adelanto sobre plano, sin aval que lo justifique, también es una de las estafas inmobiliarias más comunes. El falso intermediario nos exigirá un pago por adelantado para diversos fines y, na vez que lo tiene, desaparece. Las viviendas de obra nueva sí requieren de una cantidad económica a cuenta, pero, siempre, por ley, deben tener un aval bancario que los justifique para que, en caso de que la obra no finalice en plazo o, directamente, no finalice, haya una garantía de su devolución más intereses.
¡Ojo! Vender sobre plano NO es una estafa inmobiliaria, de hecho, es una práctica común y puede hacer que el precio de la vivienda se rebaje en un 10%, pero hay que tener cuidado con cómo se efectúa.
7.LAS FALSAS INMOBILIARIAS.
Hemos dejado este timo para el final, no porque sea el menos importante sino, al contrario, el que ha hecho, y hace, especial daño a un sector al que no representan este tipo de prácticas. La polémica del pago de honorarios a los profesionales inmobiliario radica en la errónea creencia de que el trabajo de un asesor inmobiliario es publicar un anuncio en Internet, sentarse a esperar las llamadas y enseñarlo a los clientes interesados con desgana. Y nada más lejos de la realidad, porque el trabajo de un buen asesor va más allá de todo eso y conlleva mucho tiempo y esfuerzo. Es cierto que se cobran honorarios, pero por hacer nuestro trabajo de la manera más efectiva, útil y profesional posible, como cualquier otro profesional
En todos los sectores profesionales hay aprovechados y por eso hay que comprobar muy bien la veracidad de la agencia, su trayectoria y su registro e inscripción en los organismos correspondientes e investigar su presencia en la red. De hecho, ningún agente inmobiliario legal va a molestarse si le preguntas por estos aspectos de su trabajo o quieres comprobar que lo que te dice es verdad.
Las estafas en relación a las falsas inmobiliarias tienen varias formas diferentes de darse:
- Las supuestas agencias, generalmente sin ubicación física y solo operativas por Internet, como plataformas inmobiliarias, ofrecen viviendas, en venta o en alquiler, que en realidad no pueden comercializar, bien porque no existen, no son susceptibles de venta o porque no pueden actuar de intermediarios.
- La falsa inmobiliaria crea anuncios falsos en los portales, generalmente de alquileres, suplantando al dueño real de la propiedad. Una vez que el interesado contacta con ellos, le piden mantener contacto fuera del portal inmobiliario y solicitan una cantidad en concepto reserva, llegando incluso a mostrar documentación de la propiedad como si efectivamente fueran los propietarios. Una vez conseguido el dinero, desaparecen con él.
- Otra variante de esta estafa es la que, al igual que en el párrafo anterior, la falsa inmobiliaria publica un anuncio falso, pero de un modo muy atractivo, ofreciéndolo como una oportunidad única. El timo viene cuando el interesado quiere contactar con ellos, pero el teléfono de contacto es extranjero y el supuesto asesor les dice que el propietario no está en España y que no se puede visitar el piso, pero les urge a hacer una reserva para no dejar escapar la oportunidad. Y el que se escapa con el dinero es él.
Respecto al cobro de servicios añadidos o sobrecostes, cuando se acude a una agencia inmobiliaria seria para vender nuestra vivienda, se firma un contrato que establece los servicios contratados y los honorarios por estos. El problema viene cuando aquellas agencias inmobiliarias que no lo son, factura por servicios añadidos que no figuraban o son agencias falsas que desaparecen una vez cobrados la totalidad, o parte, de sus honorarios por adelantado.
Hay que desconfiar de las peticiones de adelantos de dinero sin justificación y de todo aquello que nuestro sentido común nos diga que no es correcto, como regla general.
Como conclusión, no debemos comprar una vivienda del que no se conocen todos los detalles en profundidad t, si se quiere hacer bien, hay que buscar el asesoramiento de una asesoría integral inmobiliaria seria porque no solo ahorraremos quebraderos de cabeza en temas de documentación y asesoría legal y búsqueda de potenciales clientes que sean fiables, sino porque, en el caso de CALIBE ASESORES INMOBILIARIOS, aportamos nuestros más de 20 años de experiencia y nuestro buen hacer a todos aquellos que necesitan nuestro asesoramiento profesional.
