Cuando iniciamos un proceso de compra o venta de una propiedad, nos encontramos términos que nos resultan poco claros y complicados. Esto ocurre con los tipos de contratos que se pueden llegar a firmar durante un proceso inmobiliario: contrato de arras, de reserva o de compraventa. Quizá el término «arras» sea el que nos resulte ligeramente desconocido o nos confunda y, por eso, hemos redactado este artículo.
QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS Y EN QUÉ SE DIFERENCIA DEL CONTRATO DE RESERVA Y DEL DE COMPRAVENTA.
Un contrato de arras es un contrato privado que se celebra entre un comprador y un propietario que quiere vender un bien inmueble (o mueble, en otros casos) y que, por sus características puede entenderse como un pre contrato de compraventa. Es decir, el comprador va a señalizar el inmueble con una cantidad económica para reservarlo pero lo que realmente se pre contrata es la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa, trascurrido un determinado plazo, ya que se establece una fecha máxima para firmar escritura.
La diferencia con el contrato de reserva reside en que, aunque este también permite que el vendedor retire el inmueble de la comercialización porque existe un interés y una promesa previa del comprador, este no está regulado por el Código Civil como el de arras y, si se incumplen las condiciones del mismo, va a ser un juez quien decida como resolverlo. Por ello, si se realiza un contrato de reserva, se han de especificar muy claramente el plazo para la firma de escrituras y las condiciones de indemnización por daños y perjuicios para ambas partes en caso de incumplimiento.
En el caso del contrato de compraventa, este puede ser privado o público ante notario y hay una obligación de cumplimiento por lo que no podría resolverse salvo por las causas o motivos que, tanto comprador como vendedor, hayan reflejado en el mismo. Ambas partes también fijan en el contrato un acuerdo sobre la indemnización a recibir por parte de la parte que incumple hacia la otra parte. En el caso del contrato de arras no es necesaria una justificación ya que el contrato puede resolverse perdiendo la señal el comprador, en caso de que sea este quien lo decida, o devolviendo el doble de la cantidad recibida, si es el vendedor quien decide no realizar la transmisión de la propiedad.
¿EN QUÉ CONSISTE UN CONTRATO DE ARRAS Y QUE TIPOS HAY?
Como ya hemos indicado más arriba, el contrato de arras puede considerarse un pre contrato que va a establecer la obligación de firmar un contrato de compraventa en una fecha posterior y que consiste en depositar determinada cantidad de dinero, acordada entre comprador y vendedor, que será descontada del precio final que se fije en el contrato de compraventa y al que habría que añadirle el 10% de IVA si la vivienda fuese nueva.
Hay tres tipos de contratos de arras:
- Arras confirmatorias. En este caso, el comprador entrega una cantidad económica como garantía de una obligación de contrato en firme posterior y, dicha cantidad, se va a restar del precio final. En caso de que una parte incumpla el contrato, la otra puede reclamar o bien el cumplimiento del contrato acordado, la resolución del mismo o bien, y además, una cuantía económica como indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penitenciales. Este es el único tipo de contrato de arras que permite desistir de la compraventa. Al redactarlo, se establece la cantidad que va a perder el comprador, si desiste, o la que tendría que devolver doblada el vendedor si lo hiciese él.
- Arras penales. En caso de resolución del contrato, funciona como las arras penitenciales pero, además, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato.
CONTENIDO DE UN CONTRATO DE ARRAS
Un contrato de arras debe contener los datos personales completos y correctos tanto de vendedor como de comprador además de sus documentos de identificación en vigor.
También, ya que lo que vamos a comprar es un inmueble, tiene que contener una descripción lo más completa posible de la vivienda (dónde está ubicada, cuantos m2 de superficie tiene, si tiene garaje o trastero, etc…)
Debe figurar también el precio final acordado y la cantidad en concepto de señal especificando que esta se descontará del precio final cuando se firmen las escrituras.
Aparecerá también, y se establecerá, un tiempo máximo para la formalización de las venta así como si existes cargas en la propiedad y cómo se van a repartir los gastos de compraventa entre vendedor y comprador.
Y, en Calibe Asesores Inmobiliarios, siendo conscientes de nuestra labor de facilitadores y del desconocimiento de algunos procesos necesarios para el correcto desarrollo de una compraventa inmobiliaria, somos nosotros quienes negociamos, redactamos y acompañamos en la firma de este tipo de contratos, ajustándolos a las necesidades de nuestros clientes y con la mayor claridad y transparencia posible.
