No son casos aislados y, desgraciadamente, ahora, tras la situación que hemos vivido, que nuestro inquilino o nuestro casero, sobre todo si ya era mayor, haya fallecido por causa del COVID19, que ha dejado tras de sí gran cantidad de decesos, es relativamente habitual.
Hablar acerca de la muerte no es un tema agradable pero sí necesario. En septiembre del año pasado escribimos dos artículos acerca de las herencias de inmuebles, qué impuesto había que pagar y cómo se gestionaba administrativamente. Nos referíamos principalmente a viviendas en propiedad pero, ¿qué ocurre cuando la vivienda que heredamos está alquilada? ¿Qué ocurre si inquilino o propietario fallecen?
NUESTRO CASERO HA FALLECIDO…
Y ahora nos preguntamos cuál es nuestra situación.
Pues todo va a depender de si nuestro casero era propietario de la vivienda donde estábamos viviendo de alquiler o de si era usufructuario de ella pero no propietario.
Si nuestro arrendador era propietario de la vivienda no hay ningún cambio sustancial: el contrato no se extingue y pasa a manos de los herederos, siempre y cuando acepten la herencia en los términos que marca la ley, del fallecido que deberán mantener el contrato de alquiler en los mismos términos y condiciones que el inquilino firmó en su día y, en caso de que los herederos decidan vender, será el inquilino el que tenga preferencia a realizar una oferta por el inmueble.
En caso de que haya varios herederos y se estipule que uno tenga la propiedad real y otro el usufructo, el contrato seguirá vigente y el arrendador será el heredero usufructuario.
Si nuestro casero fallece sin herederos, será el Estado el que pase a ser nuestro arrendador y a este debemos consignar los pagos del alquiler mediante giro postal, de modo físico o por vía judicial.
En el caso de que nuestro casero hubiese sido usufructuario y no propietario, la cosa cambia porque van a ser los nuevos propietarios de la vivienda los que van a decidir si el contrato continúa, modificándose o no, o se extingue. De hecho, el fallecimiento de un arrendador usufructuario ya es motivo legal para la extinción de un contrato de alquiler.
A diferencia del caso anterior, en el que no es obligatorio comunicar el fallecimiento del arrendador al inquilino, pero si recomendable para facilitar la comunicación entre inquilino y nuevo propietario, en este caso, el nuevo propietario sí debe comunicar el fallecimiento del arrendatario al titular del contrato de arrendamiento y su deseo de extinguir la relación contractual ya que, si no lo hace y el inquilino sigue pagando cuotas de alquiler, se podrá deducir que el nuevo arrendatario tiene un deseo tácito de seguir manteniendo el contrato de alquiler con el inquilino.
Solo hay una excepción que, tanto si el fallecido era propietario real como usufructuario, para que no se mantenga el contrato de alquiler: que los nuevos propietarios aleguen una necesidad de uso de esa vivienda, para ellos o para familiares de primer grado. En contratos firmados posteriormente a 2013, no hace falta que figure en el contrato, mientras que en contratos firmados con anterioridad, debe ser una cláusula específica.
Y, ¿SI ES NUESTRO INQUILINO EL QUE HA MUERTO?
Pues, en principio, si queda tiempo de contrato de arrendamiento, este no se extingue y son los familiares del fallecido, dependiendo de cuáles, como veremos, losque pueden subrogarse a él.
Puede subrogarse el cónyuge, independientemente del sexo, si está casado o si, sin estar casado, ha tenido descendencia con el fallecido o si ha convivido al menos 2 años con éste.
Pueden subrogarse también los descendientes de primer grado (hijos o nietos) sobe los que el fallecido tuviese la patria potestad o tutela o los que, sin tenerla, hubiesen estado viviendo con éste durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
Pueden subrogarse también los ascendientes de primer grado (padres o abuelos), los hermanos y los parientes con una discapacidad igual o superior al 65% con un grado de parentesco de hasta tercer grado, siempre y cuando hubiesen convivido durante dos años anteriores al fallecimiento.
Si no existiesen ninguna persona, dentro de los grupos anteriores, que pudiese reclamar la subrogación al contrato, la propiedad sería recuperada por los herederos y el contrato quedaría extinguido.
Para poder reclamar la subrogación, es obligación del nuevo inquilino comunicar el fallecimiento del anterior en un plazo no superior a 3 meses desde el mismo, aportando el certificado de defunción correspondiente facilitado por el Registro Civil donde conste la fecha del fallecimiento y la documentación de la persona o familiar que se quiere acoger a la subrogación acreditando su derecho a hacerlo.
Si los familiares que quieran subrogarse no cumplen con el requisito de llevar dos años de convivencia anterior al fallecimiento o si el contrato de arrendamiento fuese de 5 o 7 años y existiese una cláusula donde el inquilino renunciase a subrogarse pasado el plazo, el contrato sería susceptible de extinción.
En este caso SÍ es obligatoria la comunicación del fallecimiento del inquilino y debe hacerse por escrito y con prueba de envío mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto, mediante notario o mediante un afirma en persona con testigos que lo acrediten.
En todo caso, todo trámite derivado de la muerte de un familiar siempre es duro y difícil por lo que es mejor dejarlo en manos de un profesional. En Calibe Asesores Inmobiliarios sabemos apoyarte en estos momentos y podemos darte el asesoramiento profesional que necesitas.
