En nuestro blog, ya nos hemos referido a cuestiones acerca del alquiler de inmuebles en numerosas ocasiones, pero en un ámbito más técnico como explicando qué es el alquiler con opción a compra o qué ocurre si fallece nuestro casero o nuestro inquilino, pero hay dudas mucho más mundanas que nos plantean nuestros cliente como, por ejemplo, ¿qué ocurre si alquilo una vivienda y hay algún desperfecto? Y, en ese caso, ¿quién debe hacerse cargo de la reparación y del coste de esta?
Lo primero, es de importancia saber que ocurra el problema que ocurra, este debe ser comunicado al propietario del inmueble alquilado, local o vivienda, y explicarle qué tipo de avería tienes y cuál es el posible motivo ya que el propietario debe que saber qué ha ocurrido en su propiedad para que, en la mayoría de los casos, pueda ayudar a su inquilino a solucionarlo. De hecho, cuando se firma el contrato de alquiler siempre se incluye, o debería incluirse, una cláusula sobre averías y reparaciones.
La manera de comunicárselo al propietario debería ser por escrito, para que quede constancia, y con alguna fotografía del desperfecto, siempre que eso sea posible y si existe alguna duda sobre cuál es la causa de la avería, es recomendable que lo revise un técnico, determine qué problema hay y que lo arregle a la mayor brevedad posible
Como todo, esto está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual, en su capítulo IV, compila los derechos y obligaciones tanto de arrendadores, como de arrendatarios, y donde se especifican las normas que afectan a la conservación de la vivienda.
Es en el capítulo 21 donde podemos ver que es el arrendador el que debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener en condiciones de habitabilidad de la vivienda sin, por ello, elevar el precio de la renta de su inquilino, siempre y cuando el desperfecto no sea causa de un mal uso por parte del arrendatario, tal y como se expresa en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil o sean pequeñas reparaciones provocadas por el desgaste del día a día.
Por tanto, el propietario es quien debe realizar aquellas obras que sean necesarias para que pueda ser usada para su fin, que es vivir en ella, quien debe procurar un correcto mantenimiento de suelos, paredes y techos, siempre y cuando el inquilino no haya hecho un uso inadecuado de ellos, debe ocuparse del mantenimiento y de la sustitución en caso de avería, si esta lo requiere, de las instalaciones de fontanería y de electricidad así como, en las mismas circunstancias, ocuparse de la caldera. También debe ser el responsable de cambiar o reparar los electrodomésticos de la vivienda, si son suyos y mientras la avería no sea atribuible a un mal uso de los mismos o la reparación que haya que hacer sea pequeña.
Y, ¿qué responsabilidades tiene el inquilino? Pues este debe hacerse cargo de todos aquellos desperfectos ocasionados en la vivienda y que surjan como resultado de un mal uso porque es su responsabilidad conservar la vivienda en las condiciones de uso en las que se la entregaron, por tanto, si pinta o realiza alguna obra sin permiso del propietario, hacer agujeros en las paredes, rompe los muebles que ya estaban en la vivienda o hace un mal uso de la instalación eléctrica o de la fontanería, será él quien tenga que pagar los costes de las reparaciones necesarias para subsanar la avería. También, como hemos mencionado antes, y según nos dice el artículo 21.4 de la LAU, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, -que se funda una bombilla, por ejemplo – que serán aquellas que se relacionen con el desgaste habitual.
Para que no quede duda sobre qué es y qué no es una “pequeña reparación” – en teoría, y textualmente, según el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) antes mencionado, serían “obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios” – y donde se han establecido, por jurisprudencia, 5 supuestos que las determinan y que es útil conocer si estamos pensando en arrendar un inmueble.
- Coste económico de la reparación: debe haber una equivalencia entre el coste de la reparación o resolución de la avería y el valor del objeto deteriorado. Dependiendo de la sentencia que observemos, se denominan como pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no es más del 50% de la renta mensual del inmueble, mientras que en otras, lo que determina si estamos delante de una pequeña reparación es que el coste de la reparación sea inferior al 50% del coste nuevo del bien que haya que reparar.
- Qué es lo que se ha estropeado o averiado: aquí podríamos incluir aquellos elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso, como puertas, tiradores, luminarias, etc.
- Qué tiempo lleva siendo habitado el inmueble: determinar el tiempo de ocupación de un inmueble nos permite saber si esa avería puede ser, o no, imputable al arrendatario, por ejemplo, en el caso de los defectos o averías que se produzcan al poco tiempo de que dé inicio el contrato de arrendamiento, y más si han existido inquilinos anteriores, no son responsabilidad del arrendatario.
- El estado del bien que debe arreglarse: no es lo mismo un electrodoméstico nuevo a estrenar, que no ha tenido apenas uso y cuya reparación sí sería imputable al arrendatario, que otro que sí lo ha tenido.
- Mantenimiento de los electrodomésticos: todas las pequeñas reparaciones que conlleva el uso de estos bienes, como cambiar las juntas, los filtros, los desatascos de sumideros y desagües, etc., son responsabilidad del arrendatario, así como el mantenimiento de la caldera y del aire acondicionado. Por otra parte, de las inspecciones obligatorias de las instalaciones, corren a cargo del arrendador porque se considera un mantenimiento derivado de la buena conservación del uso de la vivienda.
¡Cuidado! En el caso de que el inquilino no hubiese comunicado al arrendador las reparaciones de conservación que hubiesen sido necesarias y las consecuencias de estas se hubieran agravado de forma importante, podrían imputarse al inquilino.
También en el caso de que la vivienda presente algún desperfecto cuando finalice el contrato de alquiler del que no se hubiera informado al propietario, si esta se hubiese entregado en perfectas condiciones de uso según el contrato, las reparaciones correrían a cargo del inquilino, mientras que, si la vivienda se entregó en malas condiciones, esas mismas deficiencias serían atribuibles al arrendador porque, al no arreglarlas, se puede presuponer su agravamiento.
En todo caso, es algo que no debe confundirse con las obras de adecuación y mantenimiento que tienen que realizar los arrendadores cuando finalizan los contratos de alquiler y tiene que hacer una puesta a punto para volver a alquilar el inmueble y cuyo coste es su responsabilidad.
Lo más importante de todo, es que, debido a que este tipo de imprevistos pueden pasar, y de hecho es normal que ocurran, es recomendable tener un seguro del inmueble, tanto el inquilino, contratando un seguro de vivienda, como el propietario, que deberá tener un seguro de responsabilidad civil contra tercero para que ambos estén siempre protegidos y cubiertos.
