La semana pasada hablábamos de las dificultades que podían encontrarse los jóvenes cuando intentaban acceder al mercado inmobiliario e indicábamos que, una de las soluciones que se había postulado como opción era el alquiler con opción a compra.
Una buena opción para aquellos que no disponen de ahorros suficientes para dar la entrada de una vivienda en propiedad y el pago de las mensualidades del alquiler les parece “tirar el dinero”
PERO. ¿EN QUÉ CONSISTE REALMENTE EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA Y CÓMO SE REGULA?
Es una fórmula por la que el dinero que se paga mensualmente por el alquiler se destina a la compra de la vivienda en un futuro si así lo acuerdan, bajo contrato, arrendador y arrendatario. El inquilino puede vivir de alquiler durante un plazo estimado e ir abonando las mensualidades acordadas y, una vez transcurrido ese plazo, puede optar a comprar la vivienda por el precio estipulado a la firma del contrato descontando, total o parcialmente, las mensualidades que haya pagado.
Realmente, no hay una regulación expresa del contrato de alquiler con opción a compra en el Código Civil, aunque sí está reconocido y aceptado tanto en la Ley de Arrendamiento Urbano como en el Artículo 14 de la Ley Hipotecaria, y no es un contrato simple si no doble, compuesto por dos subcontratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, eso sí, como requisitos mínimos debe figurar el precio de la vivienda en caso de futura compra, el plazo del que dispone el inquilino para la misma, que dicho inquilino debe poder decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el inquilino no quiera y la cantidad de la prima.
Constando estos datos, el contrato puede registrarse en el Registro de la Propiedad siempre y cuando ambas partes así lo quieran.
En el contrato de alquiler debe constar tanto el plazo de arrendamiento como el estipulado durante el que se va a poder ejecutar el derecho del inquilino a la compra, la cantidad mensual que se va a abonar y quién va a pagar los gastos de comunidad o las reformas, en caso de que las haya.
En el contrato de compraventa se va a registrar la voluntad del propietario de vender al inquilino cuando este se interesa por hacerlo, el precio de compra de la vivienda que se haya acordado, el porcentaje del pago de las cuotas mensuales que se han realizado y que se van a descontar del precio de la vivienda y la cantidad de prima inicial que se va a aportar por la opción a compra y que se fija en relación al porcentaje de venta pactado.
Esta prima funciona como la fianza en caso de los alquileres normales, pero con una diferencia muy importante: en caso de que, finalmente, el inquilino no opte por usar su derecho a compra, esa prima no se devolverá. No es imprescindible pero sí es recomendable porque, en cierto modo, es una manera de que el propietario se proteja y el inquilino muestra su deseo en firme de adquirir la vivienda una vez finalizado el contrato de alquiler. Por tanto, es bastante importante que el inquilino analice bien si esta fórmula de adquisición encaja con su disposición económica y si, en un futuro, cuando llegue el momento, va a poder optar a un crédito para pagar el precio estipulado por la vivienda.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE ESTÁ OPCIÓN PARA EL INQUILINO Y PARA EL PROPIETARIO.
En el caso del inquilino, la principal ventaja es el ahorro. Muchas personas llegan a esta opción debido a que no tienen los ahorros suficientes para abonar la entrada de una vivienda en propiedad o no cumplen con los requisitos necesarios para obtener un crédito hipotecario.
Permite ahorrar y ganar tiempo para adquirir una vivienda sin tener la sensación de estar desperdiciando el dinero además de beneficiarse de que el precio que se pacte por ella sea fijo y no sufra fluctuaciones si el mercado sube, aunque tampoco si el mercado baja.
Otra de las ventajas es que, siempre y cuando se cumplan los requisitos, a nivel fiscal existen ayudas al alquiler y que, al escriturar, al pagar menos por la vivienda, esto repercute en el pago de impuestos, que gravarían por una menor cantidad, y en los intereses a pagar al banco en caso de que solicitase un crédito hipotecario porque este sería de menor cuantía.
Puede que la desventaja más reseñable sea el pago de inicio o prima, que es más alto que el de una fianza en el caso del alquiler normal y que, en caso de no seguir con la compra de la vivienda no sería devuelta porque, en el caso de las mensualidades, aunque sí es posible que sean más altas que las de un alquiler al uso, no necesariamente.
Para el propietario, el tener alquilada su vivienda desde el inicio supone una salida rápida del mercado además de que esta no se devalúe y la prima de inicio funciona como un respaldo en caso de que finalmente no se venda y esto es una ventaja.
Quizá esa incertidumbre de no saber si finalmente venderá o no el inmueble y que al tener un precio fijado no puede beneficiarse de las subidas de mercado, pero tampoco sufrirá las bajadas, o que, en el caso de la liquidez, esta es gradual, mes a mes y no en un golpe, sean las principales desventajas con las que cuenta el propietario de una vivienda alquilada con opción a compra.
ASPECTOS IMPORTANTE A TENER EN CUENTA DEL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA.
Respecto al inquilino, este permanecerá en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler, aunque su decisión sea no comprar y, ojo con esto porque, que decida no comprar no quiere decir que la vivienda se libere porque el plazo del contrato de arrendamiento- 5 años si es particular o 7 si es empresa – debe respetarse hasta su finalización. Al igual que, si ambas partes lo deciden, el contrato de arrendamiento puede prolongarse, pero, en eses caso, la cláusula de opción a compra se invalidaría y debería de volver a especificarse en el contrato de ampliación. También tiene prioridad y exclusividad en la compra si manifiesta su deseo de hacerlo y ejerce su derecho en los plazos acordados incluso hay bastantes veces que este derecho se ejerce antes de que finalice el contrato de arrendamiento, pero si se retrasa en el pago de la mensualidad durante dos meses perdería el derecho de opción a compra y también el dinero que haya aportado como prima. Importarte también es comprobar que, en el momento de la compra, la vivienda esté libre de cargas.
Por su parte, el propietario debe respetar el plazo del contrato de alquiler y no vender, ceder o alquilar la vivienda a terceros mientras este dure y tampoco puede modificar el precio de compra de la vivienda, que debe aparecer en el contrato de compraventa, pero sí el precio de las mensualidades del alquiler en función del IPC.
Respecto a temas fiscales, hay que señalar que será el propietario el que abone el IBI, a menos que se determine otra cosa en el contrato y que este tipo de fórmula está sujeta al gravamen del ITP en la forma de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y del IRPF.
Los ingresos por alquileres deben declararse a Hacienda porque son considerados como rendimiento de capital inmobiliario capital inmobiliario, es decir, que se obtienes del arrendamiento o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles: si solo se especifica el plazo de tiempo de opción a compra y el precio de compra estipulado por la vivienda, durante el contrato de arrendamiento el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo que ha percibido por él, además de que en el momento en que se realice la venta, este último tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio mientras que el comprador podrá deducirla, si se dan las condiciones necesarias. Por otro lado, si se establece un pago de prima y el inquilino paga al propietario una cantidad determinada por el derecho de la opción a compra, este sí deberá declararla mientras que el primero no tendrá derecho a desgravarla.
Como importante tener en cuenta es que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuenten del precio final si el inquilino ejerce su derecho a la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF como concepto de adquisición de vivienda habitual.
