Hace un tiempo ya hablamos en nuestro blog acerca de qué son los contratos de arras y mencionamos qué tipos existían, pero queremos refrescar esa información y ampliarla para que nuestros lectores conozcan mejor a qué nos referimos cuando hablamos de este tipo de contratos. El contrato de arras es un documento que se suele firmar cuando un comprador está interesado en una propiedad determinada y lo que quiere es evitar que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble y poder buscar la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades y negociar con el banco las condiciones de financiación sin preocuparse de tener que hacerlo deprisa porque la vivienda que le gusta sigue estando en el mercado.
Lo primero es recordar qué es un contrato de arras: es un contrato privado, es decir, que no se firma ante notario ni se eleva a escritura pública. En realidad, puede entenderse como compromiso previo de adquisición de, en el caso que nos ocupa, un inmueble.
Este tipo de contrato se celebra entre el comprador y el propietario que quiere vender un bien inmueble donde, el primero va a señalizar la propiedad con una cantidad económica pre acordada por ambas partes y que constata una reserva, aunque lo que realmente se pre contrata es la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa trascurrido un determinado plazo y que, en caso de ser incumplido por cualquiera de las partes, conlleva una penalización. En él se reflejan todas las condiciones que se han negociado entre el comprador y el vendedor durante el proceso de compra venta y que será una de las referencias que tome el notario para redactar la escritura de compraventa.
Pero, aunque no sea un documento público, sí que está regulado. En este caso es el artículo 1.454 del Código Civil el que establece que tipos de contratos de arras existen y la cuantía de las penalizaciones que, por regla general, si es el comprador el que incumple lo estipulado en el contrato de arras, este perdería la señal aportada mientras que, si es el propietario el que decide no vender e incurrir en un incumplimiento, tendría que indemnizar a la otra parte con el doble de la cantidad acordada como señal. Más adelante veremos las especificaciones de cada uno.
¿QUÉ CONTENIDO DEBE CONSIGNAR UN CONTRATO DE ARRAS?
Pues, en modo general, indiferentemente del tipo de contrato que estemos firmando, los puntos más frecuentes que refleja un contrato de arras son:
- Datos identificativos: completos y correctos, tanto de comprador como de vendedor y los documentos de identificación en vigor. Si la vivienda está registrada a nombre de varias personas, en el contrato de arras deben figurar los datos de todos.
- Dirección a efectos de notificación: para poder efectuar las notificaciones o comunicaciones correspondientes, se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor y si alguna de las partes cambie dicha dirección, deberá comunicárselo a la otra parte.
- Datos de la vivienda o inmueble que es objeto de la compra y de la venta. Debe figurar una descripción lo más completa posible de la vivienda (dónde está ubicada, cuantos m2 de superficie tiene, si tiene garaje o trastero, etc…) y, si la propiedad tiene cargas, también deben aparecer por escrito en el documento.
- Tipo de contrato: esto es importante porque si no se especifica, por defecto, se considerarían como unas arras confirmatorias, con las consecuencias que esto conlleva. Así que, si redactamos y firmamos unas arras, debemos indicar de qué tipo es o hacer mención al artículo correspondiente del código civil, si lo que hemos pactado son unas arras penitenciales
- Precio por el que se firmará la compraventa, en cifras y números, y habrá que especificar qué gastos asume el comprador y cuáles el vendedor.
- Cantidad entregada como señal, anticipo o reserva, a la firma del contrato, que suele aproximarse al 10% sobre el precio final de compra de la vivienda, y que se descontará del precio final cuando se firmen las escrituras, apareciendo esto último especificado en el contrato.
- Plazo máximo: debe aparecer el plazo máximo de tiempo establecido para firmar la escritura de compraventa ante notario, pero también se puede concretar la fecha en que se entregarán las llaves del inmueble al comprador. Por regla general, el plazo para escriturar suele ser de 90 díasa partir de la firma del contrato de arras, pero como este contrato es un documento privado, dependerá del acuerdo al que hayan llegado las partes cuando llegue el momento de la firma. En caso de que no se pueda firmar en la fecha acordada, existe la posibilidad de concertar una prórroga, pero siempre dependiendo de la buena voluntad entre partes ya que esta no es obligatoria.
¿QUE TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS NOS PODEMOS ENCONTRAR Y CÓMO FUNCIONA CADA UNO?
En Código Civil contempla tres tipos de contratos de arras, con diferentes aportaciones y penalizaciones, siendo el más común el de arras penitenciales que determina la entrega de una determinada cantidad de dinero en concepto de reserva de la propiedad, que además será la que se reciba como indemnización en caso de que el contrato se rompa por parte del comprador mientras que si es el vendedor el que lo hace, se duplica esa cantidad, que será lo que este deberá entregarle al comprador en concepto de penalización.
Otro tipo de contrato es el de arras penales que, en la parte de entrega de determinada cantidad en concepto de reserva funciona igual que el contrato de arras penitenciales, pero difiere en la penalización en caso de incumplimiento ya que, en este caso, aparte de la cuantía señalizada, que se quedaría la parte cumplidora del contrato, esta podría duplicarse e incluso se podría solicitar que el contrato de compra venta se cumpliese.
Por último, nos encontramos con el contrato de arras confirmatorias. Este tipo de contrato es menos conocido y más complicado de ejecutar ya que, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, no se establece la penalización de forma concisa, sino que la parte afectada por la disolución del contrato, puede exigir bien la venta o bien una indemnización por daños y perjuicios, pero debe hacerlo mediante una demanda judicial y, por tanto, es un juez quien va a decidir la penalización.
En el próximo artículo hablaremos acerca de la diferencia entre el contrato de arras y los de reserva o compraventa, así como sobre qué ocurriría si vence el plazo estipulado en el contrato o cómo reclamar la penalización.
