Si en nuestro artículo anterior os hemos hablado de qué era un contrato de arras y qué tipos podíamos encontrarnos a la hora de redactarlo, hoy queremos centrarnos en otras cuestiones concernientes a este tipo de documentación como qué hacer si se incumple o cómo redactarlo.
Ya sabemos que, aunque no se eleva a público, sí es documento vinculante con validez legal y cuyo incumplimiento tiene consecuencias, por lo que es muy importante que este contenga todos los datos correctos y que no tenga errores u omisiones.
¿QUÉ OCURRE SI SE INCUMPLE O VENCE EL CONTRATO Y CÓMO RECLAMARLO?
Ya indicamos en el artículo anterior que una vez que se firma el contrato de arras, hay un plazo para realizar la escritura de compraventa que, por lo general, abarca un plazo de 90 días es de la firma del propio contrato de arras, pero, como siempre, al ser un contrato privado que conlleva un acuerdo entre partes, depende de lo que pacten la parte compradora y la vendedora.
Entonces, ¿qué puede ocurrir si vence el plazo del contrato de arras sin que se haya firmado el posterior contrato de compraventa?
Pues se pueden dar varios supuestos: que el comprador y el vendedor acuerden continuar con la compraventa y realicen una prórroga del documento añadiendo al contrato de arras un anexo de ampliación donde se debe indicar un nuevo plazo para firmar en la notaría y el motivo por el que la firma en la fecha anterior no fue posible. También puede ocurrir que sea el comprador quien no pueda o no quiera continuar con la compraventa por lo que se estipularía que la parte vendedora sería quien, si se han firmado arras penitenciales, que es el contrato que se suele firmar en la mayoría de los casos, se quedase con el dinero que dicha parte compradora nos entregó como señal. Y si es la parte vendedora la que decide no vender, al igual que en el supuesto anterior, siempre y cuando firmemos arras penitenciales, deberemos devolverle la cantidad que nos depositó en concepto de reserva por duplicado.
Otro de los supuestos que se puede dar en este contexto es que una de las partes que están implicadas en el proceso de compra venta, y que hayan firmado el contrato de arras, fallezca. Lo que ocurre entonces es que, tal y como estipula en Código Civil, al ser un caso fortuito o de fuerza mayor, ya no se van a observar las penalizaciones que afectarían al incumplimiento de forma general.
Ya sabemos que un contrato de arras se puede incumplir, pero ¿cómo podemos reclamar lo que nos corresponde en caso de incumplimiento? Pues si vemos que el día de la firma del contrato de compraventa una de las partes no se presenta debemos seguir una serie de pasos:
- Lo primero es volver a citar para la firma de la escritura, en una nueva fecha, a la parte que no haya acudido a la notaría. Lo aconsejable es hacerlo siempre por escrito.
- En caso de que siga sin presentarse, hay que solicitar al notario que redacte un acta de comparecencia, que es un documento donde se refleja la obligación de acudir a la notaría para firmar el contrato de compraventa, en un día y hora determinados, y, además, notificarlo por escrito.
- Si, aun así, la parte que incurre en el incumplimiento sigue sin presentarse, podemos acudir a un juzgado para que, en caso de que hayamos firmado bien un contrato de arras penitenciales o bien uno de arras compensatorias, se resuelva el contrato de compraventa. En caso de haber firmado arras penitenciales, podemos retener la señal, como ya hemos indicado más arriba.
- Una vez que se resuelva el proceso, ya podríamos poner en marcha la venta del inmueble de nuevo.
QUIEN PUEDE REDACTAR UN CONTRATO DE ARRAS.
En el artículo anterior ya apuntamos qué era lo que debía contener un contrato de arras para estar correctamente escrito, pero ¿quién puede redactarlo? Pues, en principio, y como ocurre con todos los contratos relativos a una compraventa, podemos redactarlo nosotros utilizando algún modelo, pero teniendo un cuidado extremo ya que es la base para el contrato de compraventa que redactará el notario.
En caso de que no estemos muy seguros y no le hayamos encargado la venta de nuestra propiedad a una asesoría inmobiliaria, podemos contratar a un profesional para que se encargue de redactarlo por un coste que varía entre 100 y 600 euros.
En caso de que hayamos contratado a un asesor inmobiliario la venta de nuestra casa, o haya sido el futuro comprador el que lo haya hecho, es la asesoría inmobiliaria, en el caso de Calibe Asesores Inmobiliarios, la que se encarga de redactar el contrato de arras y el coste vendrá incluido, junto con todos los demás servicios, en los honorarios por su trabajo, aparte de aconsejar al cliente del tipo de contrato de arras más beneficioso para él y cobrar la cantidad estipulada en nombre de nuestro cliente, con su autorización.
CONTRATO DE ARRAS Y CONTRATO DE RESERVA: DIFERENCIAS
Respecto a este tipo de trámite, existe bastante desconocimiento y el contrato de arras suele confundirse con el contrato de reserva. Pero, aunque la finalidad es muy parecida, porque se trata de aportar una cantidad económica como señal para después firmar el contrato de compraventa de la vivienda antes de un plazo determinado, tienen diferencias notables.
La más importante, es que, así como el contrato de reserva no está regulado, el contrato de arras sí que se rige por lo que dicta el Código Civil al respecto por lo que, en caso de que alguna de las partes incumpla los términos, las penalizaciones según el caso, sí están definidas, mientras que en el caso del contrato de reserva, no por lo que al no existir una cláusula de rescisión, comprador podría reclamar la venta y, el vendedor, el pago de indemnizaciones por daños o perjuicios o la resolución del contrato de compraventa a su favor, de manera legal.
Por ello, lo aconsejable es firmar un contrato de arras.
Tanto uno como otro son contrato privados, pero, en el caso del contrato de reserva, dependiendo de cómo esté redactado y de su contenido, puede actuar como un contrato de reserva de una vivienda, como un contrato privado de compraventa de facto, o como una oferta sobre la vivienda que depende de la aprobación de la parte vendedora, en cuyo caso la señal aportada se devuelve al comprador sin restricciones.
Como siempre que hablamos de los trámites que afectan al proceso de compraventa de una vivienda, tanto por parte de comprador como de vendedor, y sobre todo en la parte que afecta a redacción y cláusulas de contratos, desde Calibe Asesores Inmobiliarios, recomendamos acudir a un profesional que se implique en todo el proceso y nos ayude a tomar la mejor decisión.
