Como es tradicional en este blog, hay dos fechas claves donde preguntarnos y analizar cómo se encuentra el mercado inmobiliario y qué es probable que ocurra (y decimos probable, y no posible, porque sorpresas te da la vida y el 2020 y el 2021 nos lo han demostrado). Esas fechas son septiembre, que marca el inicio de un nuevo curso escolar después del parón de las vacaciones estivales y enero, donde nos planteamos cuáles serán nuestros objetivos los próximos 365 días y cómo los afrontaremos.
En el primer supuesto nos encontramos hoy y, aunque debido a la situación socioeconómica, hemos querido hacer el análisis llegando casi al ecuador del mes, sobre cómo vemos el sector es acerca de lo que vamos a hablar en nuestro artículo.
SI VOLVEMOS LA VISTA ATRÁS…
… en 2020 se pensó que, debido a la situación sanitaria y sus consecuentes repercusiones económicas y sociales, España iba a entrar en una crisis y el sector inmobiliario temió por su integridad. Sorprendentemente, nuestro sector aguantó, se convirtió en un motor económico y, aunque el PIB cayó, la necesidad de viviendas con nuevas características y la inexistencia de crisis bancaria hizo que el impacto fuera menor.
Cuando se empezaron a relajar las medidas sanitarias, a comienzos de la segunda mitad del año, se comienzan a firmar las hipotecas de las operaciones pendientes pre pandemia, tanto de nueva construcción como de segunda mano y, al contrario de lo que pudiese parecer, la concesión de créditos hipotecarios se elevó por encima de los concedidos en 2019 y, a partir de julio, en parte debido a la llegada del teletrabajo y el impacto psicológico de la cuarentena, hizo que muchos clientes con un poder adquisitivo medio o medio – alto se decidieran a cambiar su vivienda por una más espaciosa, con terraza y jardín, incluso cambiando los núcleos de las grandes ciudades por los extrarradios o por municipios de la llamada “España vaciada”, que ha visto como se incrementaba su población.
El año 2021 fue un año post pandémico y excepcional en el sentido de cierre de operaciones de compra venta inmobiliaria. Como ya hemos comentado en algunos de nuestros artículos, aunque a primeros de año todavía podíamos considerar que seguíamos en una situación de emergencia sanitaria, a partir de abril comienzan a subir las operaciones de compra venta inmobiliaria, incluso a incrementarse ligeramente los precios de las viviendas del mercado de segunda mano. Esta subida es debida, en parte, a los cambios en las necesidades, como hemos indicado anteriormente, pero también debido a que se aumenta la contratación en varios sectores laborales y las condiciones para obtener un préstamo hipotecario siguen siendo bastante favorables.
Pese al miedo dentro de los profesionales del sector viendo que se estaba produciendo una copia de la situación de la anterior “burbuja inmobiliaria” – denominación que no nos gusta en el sector- son los bancos los que responden controlando la concesión de hipotecas y vigilando los límites de endeudamiento para evitar elevar el porcentaje de morosidad, concediendo un límite generalizado del 80% del capital, en parte gracias a la vigilancia del Banco Central Europeo.
Con este ritmo, 2022 se preveía como un buen año, lleno de operaciones, y así comenzó: entre enero y marzo, se llegaron a vender más de 160.000 viviendas, más que en la época del boom inmobiliario de 2007 y también se notó una subida en los precios de las mismas, por lo que se temió que el mercado estuviese demasiado acelerado y entrando en una nueva “burbuja inmobiliaria”, pero, esta situación cambió a partir de abril.
Desde finales de 2021 se venía observando una subida del IPC, lo que llevaba a sospechar dentro del sector que el BCE iba a ejecutar una subida de los tipos de interés como medida para controlar la inflación, lo que significaría una subida del Euribor y, por tanto, un encarecimiento de las cuotas de las hipotecas ya firmadas y de los préstamos hipotecarios a conceder, sobre todo los de tipo variable. Y, efectivamente, en junio de 2022, el Euribor pasó de ser un interés negativo, muy rentable para las hipotecas firmadas a interés variable, a estar en positivo, por encima del 1%, encareciendo las cuotas hipotecarias en casi 1.200€ anuales.
Por otro lado, a este panorama de subida de tipos y crecimiento de la inflación tuvimos que añadir la invasión de Rusia sobre territorio ucraniano en febrero, desencadenando el consiguiente conflicto bélico y problemas con el abastecimiento del gas, entre otras materias primas, lo que influyó en el sector inmobiliario en la forma de encarecimiento de los materiales de construcción en el mercado de obra nueva, y en la disminución del poder adquisitivo para el ámbito de compra de vivienda de segunda mano y en la concesión de préstamos hipotecarios.
SI MIRAMOS HACIA DELANTE…
… podríamos pensar que existe una sensación de incertidumbre como sentimiento principal en el sector y también en los futuros clientes. En el ámbito inmobiliario, miedo a retrotraernos a 2007 y que volvamos a vivir una “burbuja inmobiliaria” y, en la mente de los consumidores, incertidumbre acerca de la situación económica y al aumento de los precios, tanto en el mercado energético como en los demás sectores.
Pero, lo cierto es que, aunque la tendencia se está estabilizando, el sector inmobiliario sigue al alza y, según las estadísticas, la demanda de vivienda de segunda mano supera a la oferta por lo que los precios por metro cuadrado se han elevado, al menos en las principales ciudades, aunque con tendencia a estabilizarse en los próximos meses.
Actualmente, dentro del mercado de inversión se ha notado un aumento de operadores extranjeros, sobre todo en los meses estivales, mientras que el mercado nacional sigue un poco a la expectativa, sobre todo en el ámbito hipotecario donde, en los primeros meses del año, debido a las condiciones de tipos bajos en las hipotecas fijas e imaginando lo que pudiese ocurrir con los préstamos hipotecarios a tipo variable, muchos clientes contrataron y cambiaron sus hipotecas a tipo fijo. Pero esto tiene los días contados porque las entidades bancarias endurecieron sus condiciones en este tipo de préstamos, bajando el porcentaje del tipo diferencial en las hipotecas variables para favorecer su contratación y, además, con perspectiva de que el BCE aumente los tipos de interés en este tipo de hipotecas.
Por todo esto, en ciudades como Madrid, con poca oferta, pero muy atractiva, el descenso de la demanda no será tan acusado, por lo tanto, el ajuste de los precios, tampoco, pero sí se va a notar en ciudades menos pobladas. Además, el perfil del comprador está cambiando ya que los compradores particulares, debido a la bajada del poder adquisitivo y la incertidumbre sobre la evolución de la economía, se están pensando mucho invertir en una vivienda, pero no es así en aquellos compradores con perfil de inversores o en el sector institucional, donde la subida de tipos de interés no va a conllevar tanto impacto y buscan invertir en parque inmobiliario como valor refugio en un entorno de oportunidades.
Aun así, el volumen de operaciones dentro del sector inmobiliario residencial, seguirá siendo el más alto del sector.
Ahora, si hablamos del factor que más nos preocupa a la hora de comprar una vivienda, el Euribor, la situación actual ha superado las expectativas, no demasiado halagüeñas, del BCE: el pasado viernes, 10 de septiembre, ya sobre pasaba los 2 puntos porcentuales, situándose en uno de los niveles más altos y que no se veían desde 2011 y que, a no ser que el mismo BCE tome cartas en el asunto y modere los tipos de interés, o la situación sociopolítica se estabilice, llevará a un aumento mensual y anual de los préstamos hipotecarios, pasados y futuros.
Esto también va a llevar a que las entidades bancarias, evitando el problema de las futuras morosidades y el descenso de la firma de hipotecas, estimulen la aparición de nuevos productos más competitivos, que impacten en menor medida en la economía del cliente para que acuda a ellos en busca de un préstamo hipotecario y no a otra entidad. Eso sí, es importantísimo valorar, si es de la mano de un experto, que producto se adecúa mejor a nuestro perfil, actual pero también futuro.
SI PENSAMOS EN 2023…
Todo va a depender de cómo evolucione el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania y la implicación del resto de Europa, de la evolución de la inflación y de la posible, o no, recesión de determinados países de la eurozona, principalmente Alemania, y de la evolución de los tipos de interés.
Aunque el mercado, como está demostrado puede darte sorpresas, lo cierto es que para finales de 2022 y principios de 2023 se espera que los precios de las viviendas, en concreto la vivienda de segunda mano, bajen hasta ajustarse con los tipos de interés y sea una oportunidad para aquellos que quieren invertir en inmobiliaria con fines de dedicarlo al alquiler – aunque también hay cierta inseguridad jurídica debido a los últimos cambios normativos – que verá aumentada la demanda.
Lo cierto es que, en 2023, la tendencia nos avisa de que hay que vigilar mucho la capacidad de endeudamiento a la hora de comprar una vivienda y que, tanto la hipoteca fija como la mixta (especial atención a esta última) van a ser una de las mejores opciones a la hora de contratar financiación.
No obstante, no se prevé el estallido de ninguna burbuja inmobiliaria debido a que, al contrario de 2008, los bancos han actuado en previsión y están vigilando los criterios de concesión, el nivel de endeudamiento, las ratios de operaciones fallidas, la morosidad y el porcentaje del capital concedido de los clientes que solicitan este tipo de préstamos actualmente.
