Si hace unos días hablábamos del Euribor, hoy, como no podía ser de otra manera, habiéndolas mencionado, vamos a hablar de las temibles hipotecas.
Como ya hemos hablado en artículos anteriores, tanto la economía como el mercado inmobiliario lleva resistiendo, bastante bien, todo hay que decirlo, la embestida consecutiva de factores como la crisis sanitaria que comenzó en 2020, y de la que aún quedan rescoldos, de la actual guerra ruso-ucraniana, del aumento del precio del gas y, consecuentemente, de la subida de la inflación. Esto, aunque, como ya hemos mencionado antes, en un principio no afectó en demasía al sector, que se comenzó a recuperar con rapidez e incluso se convirtió en uno de los motores de la economía, pero que, con el ascenso del Euribor a números positivos en estos últimos meses, está afectando principalmente a la compra de vivienda debido al cambio en las condiciones de las hipotecas.
Si bien, como decíamos en el artículo anterior, hasta hace unos meses la hipoteca que más habitualmente contrataban los clientes, era una hipoteca de interés variable, cuando los tipos de interés comenzaron su escalada y el escenario cambió, los clientes comenzaron a solicitar hipotecas a tipo fijo y a hace novaciones de sus contratos hipotecarios hacia este tipo.
En el artículo de hoy vamos a hablar de qué tipos de hipotecas hay en el mercado inmobiliario y cómo podemos analizar cuál es la que más se ajusta a nuestro perfil.
Eso sí, hay que remarcar es que las entidades bancarias que han visto como, actualmente o en un futuro, sus operaciones podrían verse afectadas y han decidido protegerse por lo que están limitando la concesión de hipotecas a tipo fijo, aunque esta situación ya ha impactado a aquellas hipotecas que se constituyeron a tipo variable y que no realizaron novación del contrato del préstamo y que van a ver cómo su cuota mensual subirá mientras lo siga haciendo el Euribor.
Pero, ¿qué diferencias hay?
HIPOTECA DE TIPO FIJO
Hay que aclarar el concepto de tipo de interés, puesto que es lo que determina qué tipo de hipoteca vamos a contratar. Y, ¿qué es el tipo de interés? Es el porcentaje añadido sobre el capital que hemos pedido al banco y que le debemos devolver por prestárnoslo.
Si hablamos de hipotecas fijas, su característica principal es que la cuota no cambia y es la misma desde que se comienza a pagar el préstamo hipotecario hasta el final, no dependiendo de un tipo de interés cambiante según el mercado, las condiciones económicas o las decisiones gubernamentales.
En general, cuando se pactaba una hipoteca a plazo fijo. las cuotas eran más altas, por lo que había que estar seguro que, en función de los gastos, iba a ser factible el pago dela misma. A cambio tienen, por lo general, plazos de amortización menores, aunque en los últimos años se habían ampliado incluso hasta 30 años, y eso implica que los intereses a pagar sean menores y, a la larga, la hipoteca sea más barata. La principal desventaja de estas hipotecas son las comisiones, de apertura, constitución y amortización, sensiblemente más altas que las de las hipotecas variables.
Pues bien, lo que ha pasado al aumentar el Euribor es que, muchas de las hipotecas que se firmaban, lo hacían a plazo fijo y la cantidad de las mismas, firmadas a interés variable, disminuyó por lo que, hablando de intereses concretamente, las entidades bancarias reducían sus beneficios.
Otra repercusión del aumento del tipo de interés referente a las hipotecas variables ha sido el aumento de las novaciones, es decir, del cambio en alguna de las cláusulas de un préstamo hipotecario firmado con anterioridad, en este caso concreto, referente al tipo de hipoteca contratada, que pasa de tipo variable a fijo.
HIPOTECA DE TIPO VARIABLE
Esta es la hipoteca más afectada por el Euribor puesto que se calculan tomando como referencia tipos de interés que fluctúan, como este. Son préstamos hipotecarios cuya cuota se revisa en periodos de tiempo determinado, habitualmente de 6 y 12 meses, afectando a la subida o bajada de la cuota mensual que debe abonar el consumidor. El problema de estos tipos de interés, siendo el Euribor el que se presumía menos fluctuante, es que se ven afectados por las condiciones socioeconómicas y políticas, como es el caso actual.
Esto es lo que genera cierta inestabilidad y, tras un periodo de interés negativo y aparente estabilidad, donde las cuotas de las hipotecas bajaban y era más rentable firmar un préstamo hipotecario a tipo variable, ahora hay estar económicamente preparado para afrontar la subida de los tipos de interés que nos espera y que está afectando a la economía de miles de propietarios españoles.
Generalmente, al tener tipos de interés más bajos y largos periodos de amortización, de hasta 40 años, las cuotas se reducen respecto a las hipotecas fijas, sobre todo al comienzo de los pagos, pero también favorecen que se pague mayor cantidad de intereses y, a la larga, sean hipotecas más caras. Eso sí, una de las ventajas respecto a las hipotecas fijas son unas comisiones más bajas de apertura y constitución.
Como desventaja, las hipotecas variables están supeditadas a la vinculación de otros productos bancarios, como la contratación de tarjetas de crédito, la domiciliación de la nómina o la contratación de seguros de vida.
Por otro lado, cuando hacemos referencias a hipotecas de tipo variable, muchas veces suelen ser hipotecas ligadas a activos, como las multidivisa, o sujetas a otra serie de referencias. En este sentido, las variaciones que se produzcan, serán en base a los activos a los que se encuentre supeditada dicha hipoteca.
HIPOTECA MIXTA
Probablemente, el tipo de préstamo hipotecario menos conocido.
Cuando se firma una hipoteca de tipo mixto, el tipo de interés se mantiene fijo durante un periodo inicial pactado entre cliente y entidad bancaria y, después de este intervalo de tiempo, pasa a ser un préstamo hipotecario de interés variable. Generalmente en un tipo de hipoteca se ofrece como opción a los clientes que no quieren, o no se planteaban, firmar una hipoteca fija, pero que, por situaciones de inestabilidad económica del mercado, como puede ser este momento, desean hacerlo con la condición de establecer un tipo fijo durante un periodo de tiempo concreto, a partir del cual, será un préstamo hipotecario variable hasta la extinción del préstamo.
Como veis, no hay una hipoteca mejor o peor, sino que depende de nuestra capacidad económica y nuestras necesidades. Por eso, como ya os hemos indicado más arriba, es conveniente comparar, pero, sobre todo, dejarse asesorar por un experto que nos ayude a elegir bien.
No obstante, si estás en proceso de compra de una vivienda, nuestro consejo, a la hora de elegir tipo de hipoteca es, siempre, asesorarte por profesionales que evalúen tus necesidades y capacidades y puedan orientarte hacia una hipoteca de tipo fijo o variable.
