Se acerca septiembre y, con él, el fin del verano y el último trimestre del año. En estas fechas, las vacaciones se acaban, volvemos a la rutina y muchas personas se plantean vender su vivienda porque, quizá piensan que van a tener más tiempo para realizar los trámites necesarios para ello. Así que, nos sentamos y decidimos que queremos, o necesitamos, vender nuestro inmueble, pero…y ahora, ¿qué? ¿Qué tengo qué hacer? ¿Por dónde empiezo?
Nosotros siempre os vamos a recomendar acudir a un profesional, no porque nos dediquemos a ello, si no porque, os vais a evitar muchos quebraderos de cabeza.
LO PRIMERO: REÚNE TODA LA DOCUMENTACIÓN QUE VAS A NECESITAR.
Los trámites para vender una propiedad son, por regla general, complicados si no tienes conocimientos del sector de compraventa inmobiliaria y la mayoría de la documentación que vas a necesitar va a ser expedida por la Administración Pública con lo que eso conlleva. Hay que armarse de paciencia.
En relación a la documentación necesaria sobre la vivienda vas a necesitar:
- Escrituras del inmueble: en ellas figura el titular real de la vivienda y están inscritas en el Registro de la Propiedad.
- Nota simple registral: aunque no hay obligación de que el vendedor a facilite al comprador puesto que este último puede pedirla en el Registro de la Propiedad, es importante porque, aparte de la titularidad del inmueble, también aparece mucha más información de la propiedad como cargas pendientes, uso de la vivienda, si es parte de una herencia, etc…
- Ultimo recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el vendedor debe estar al corriente del pago de este impuesto que grava la titularidad de la propiedad.
- Certificado de la ITE (Inspeccion Técnica de Edificios): para edificios de más de 45 años es obligatoria y refleja que el inmueble esté en condiciones óptimas y, si no es así, las medidas tomadas para ello.
- Cédula de habitabilidad: puede estar vigente o caducada (por lo que tendrías que solicitar una) y demuestra que el edificio reúne todas las condiciones necesarias para ser habitado.
- Certificado de la Comunidad de Propietarios donde conste que estás al corriente de los pagos de las cuotas de comunidad y que debe ir firmado por el Administrador de la Comunidad de Vecinos y bajo supervisión del Presidente de la Comunidad.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios y las actas de las reuniones celebradas donde figuren derramas aprobadas, mejoras, cambios y órganos de gobierno de la comunidad.
- Certificado de eficiencia energética o “etiqueta energética”, valorado de A a G, es obligatorio y no tenerlo puede acarrear una sanción económica. Sin embargo, es muy fácil conseguirlo: un técnico autorizado realiza una inspección del inmueble y expide un certificado y un justificante del registro de la certificación que sirve también para poder poner un anuncio en un portal inmobiliario.
- Saldo de la hipoteca. En caso de existir pagos pendientes, necesitamos un certificado de deuda pendiente donde va a aparecer también, aparte de la dirección y el número registral de la vivienda, la cantidad pendiente que queda por abonar en el momento en el que se va a efectuar la compraventa. Si la hipoteca está pagada pero no cancelada en el Registro, necesitaremos un certificado de saldo 0 o que en la Nota Registral aparezca que el inmueble esté libre de cargas.
- Es muy útil también disponer de los últimos recibos de los suministros de la vivienda para demostrar que se encuentran al corriente de pago y de los planos de la vivienda, que el futuro comprador puede necesitar si se los solicita el banco a la hora de pedir una financiación hipotecaria y donde se puede ver más información sobre las instalaciones de la misma.
En relación a la documentación relativa a todas las partes que van a intervenir en el proceso de compraventa, va a ser necesario disponer de un documento oficial de identificación original y que esté en vigor como el Documento Nacional de Identidad, Tarjeta de Residencia o pasaporte
LO SEGUNDO: CÓMO CONSIGO VENDER MI PROPIEDAD.
Mi vivienda es de segunda mano, ¿es necesario hacer reforma para venderlo mejor? ¿Cómo lo anuncio? ¿Dónde lo anuncio? ¿Cómo gestiono las visitas?
Si bien es cierto que un piso reformado aumenta su valor de mercado, hay propietarios que no están dispuestos a invertir una gran cantidad de dinero en hacer reforma para vender por miedo a no recuperar su inversión y esperan que sea el comprador quien reforme la propiedad a su gusto. Pero también es cierto que, cada vez más, los compradores quieren comprar para “entrar a vivir” y si ven que hay que hacer determinadas reformas, tenderán a bajar el precio de compra. Lo que sí puede hacerse, sin llegar a hacer un enorme gasto económico, es arreglar posibles desperfectos y cuidar los pequeños detalles para hacer lucir mejor la vivienda.
El siguiente paso sería dar a conocer la venta de esa vivienda. ¿Cómo? Mediante carteles, publicidad en prensa, o lo más común, publicarlo en portales inmobiliarios y, precisamente, esta es una de las ventajas de dejarnos a los profesionales ayudaros con la venta de vuestras propiedades. Para publicar un buen anuncio inmobiliario hay que despejar la casa, ordenarla y realizar unas buenas fotos, pensar un texto interesante, atractivo y con una buena descripción y hacer un seguimiento del anuncio. En eso somos expertos.
Las visitas son una parte muy importante y todas las que hagas son igual de importantes. Hay que presentar la casa de modo impecable y ser siempre amable con cada persona que esté interesada en visitar tu inmueble, así como intentar gestionar un horario compatible para ambos además de hacerlos con unas mínimas condiciones de seguridad. Algo complicado si estáis trabajando.
TERCERO: QUÉ IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR TRAS LA VENTA.
Una vez que has llegado al momento en que hay un acuerdo por la venta de tu propiedad, comienzan los trámites administrativos: contratos privados, contrato de compraventa, notarios, etc… y la liquidación de impuestos.
¿Qué impuestos está obligado a pagar el vendedor? La venta de un inmueble está gravada con el IRPF, puesto que se entiende como una ganancia patrimonial, y con la Plusvalía (o Incremento del valor de los Terreno de Naturaleza Urbana) que se debe liquidar en el plazo de un mes a contar desde que se produce la compraventa y que grava el aumento de valor del terreno manifestado al vender la vivienda y , como es el vendedor quien transmite la propiedad, es él el que está obligado a pagarla siempre y cuando haya una ganancia económica con la venta.
Con el IRPF pasa lo mismo, si no hay ganancia, no hay obligación de tributar pero sí de declarar y existen varias exenciones: mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual o que no sea su vivienda habitual pero contraten una renta vitalicia, personas con discapacidad severa o en situación de dependencia y personas mayores y menores de 65 años que, en el plazo de dos años posterior a la venta, reinviertan ese capital en la compra de una nueva vivienda habitual
Como podéis comprobar, vender una propiedad no es un asunto sencillo. Intervienen muchos factores para los que es necesario el conocimiento profesional de las transacciones de compraventa inmobiliaria. Acudir a un buen consultor inmobiliario, como el caso de Calibe Asesores Inmobiliarios, te garantiza que casi el 95% de esos trámites no vas a tener que hacerlos tú ni preocuparte por preparar y concertar visitas.
Nosotros lo hacemos por tí.
