Hace unas semanas hablábamos de temas como el auge del mercado de las casas modulares o si construir una vivienda era más o menos rentable que comprar una vivienda ya construida, pero, por mucha información sobre esto que tengamos, si no disponemos de todo el dinero que nos va a costar el proyecto y no sabemos a qué tipo de financiación podemos optar, toda la información no nos sirve de nada.
Pero, ¿es igual la financiación de una vivienda ya construida que la que debemos pedir cuando construimos una vivienda desde cero? No. Hay un tipo de financiación específica que debemos solicitar cuando queremos construir nuestra propia casa: las hipotecas auto promotor.
Por regla general, cuando se pide una hipoteca a una entidad bancaria se hace sobre un inmueble que ya existe y sobre el que se hace una tasación, que varía dependiendo de las características del mismo y sobre la que el banco nos da un porcentaje determinado, generalmente un 80%.
Por otro lado, si solicitamos un préstamo personal, aunque se obtiene sobre la cantidad que queramos pedir, se aplica sobre todo para rehabilitaciones o reformas porque no se puede pedir para cantidades muy elevadas debido a los intereses, más altos que los de los préstamos hipotecarios y al menor plazo de amortización.
Estos dos tipos de préstamos no se ajustarían a la necesidad de alguien cuya intención es construir, pero sí existiría otro producto bancario, las hipotecas auto promotor, que se adaptarían a este caso. Son préstamos bancarios cuyas condiciones de concesión y los requisitos para obtenerlas cambian respecto a los anteriores.
¿QUÉ TIPOS DE FINACIACIÓN PUEDO PEDIR SI CONSTRUYO MI VIVIENDA?
Cuando el cliente ya tiene un terreno en propiedad donde quiere edificar, bien una vivienda o bien un edificio, aunque sea a pequeña escala, este se transforma en promotor inmobiliario y las condiciones de concesión y los requisitos para obtener un préstamo hipotecario cambian por lo que se tendría que solicitar un préstamo hipotecario auto promotor. Pero, ¿qué se pide para solicitar y acceder a este tipo de préstamos?
Lo primero es tener un terreno o parcela donde edificar en propiedad y correctamente registrado en el Registro de la Propiedad correspondiente. Además, este debe cumplir con las condiciones urbanísticas que dicte la normativa. Actualmente es complicado conseguir financiación para comprar un terreno, a no ser que sea propiedad bancaria, y, si se consigue, solo es sobre el 60% del valor de tasación.
Se debe contar con un proyecto de ejecución de obra supervisado por un arquitecto técnico competente, visado por el Colegio correspondiente y con un presupuesto económico aprobado.
Por último, habrá que solicitar la licencia de obra en el Ayuntamiento donde se planea ejecutar la obra.
Este tipo de préstamos son solicitados de manera menos habitual, pero, actualmente, debido al aumento de la popularidad de las viviendas unifamiliares, se está notando un repunte en las peticiones de este tipo de créditos, aunque las condiciones de solvencia del cliente que pide la entidad bancaria para concederlo son más estrictas.
¿Qué condiciones aporta el crédito auto promotor? Pues, por regla general, es similar a los préstamos hipotecarios habituales y el porcentaje de financiación es alrededor de un 80% pero el modo de recibir el dinero es diferente ya que se entrega a plazos y se reserva el 10% de la cantidad total para la aportación de fin de obra.
A la firma de la hipoteca, y antes de iniciar la obra, se entrega el 50% de la cantidad concedida para costear la compra de los materiales que se utilizarán para comenzar el proceso de construcción.
Según se va avanzando en los plazos de ejecución, el arquitecto o el director técnico del proyecto van emitiendo certificaciones de obra que acreditan la finalización de un tramo de la misma y que se entregan en la entidad bancaria para poder recibir el siguiente plazo y continuar la construcción.
Una vez que el proyecto está finalizado y la cédula de habitabilidad emitida, la entidad bancaria ya aportaría el plazo correspondiente a ese 10 – 20% que se reserva del total de la cantidad concedida.
Normalmente, todo préstamo hipotecario lleva asociada una serie de vinculaciones a otros productos financieros como seguros de vida y hogar, domiciliación bancaria de las nóminas en la entidad, etc., y este tipo de productos tampoco son una excepción.
Respecto a plazos de amortización e intereses podemos indicar que este tipo préstamos hipotecarios auto promotor pueden amortizarse hasta en 30 años, igual que un préstamo hipotecario normal, y que los tipos de interés también son similares, aunque hay entidades bancarias que los conceden con un tipo de interés bancario más alto debido a que lo consideran un producto de riesgo puesto que los solicitantes asumen bastantes riesgos a futuro.
Este tipo de préstamos son flexibles en sus condiciones puesto que los factores implicados, como endeudamiento o evolución del proyecto, pueden cambiar o sufrir retrasos y durante los dos primeros años se amortizan intereses y no capital. Debido a esta “inestabilidad” es por lo que la entidad bancaria exige unas condiciones de solvencia más rigurosas para conceder financiación.
Pero, ¿qué ocurre, entonces, con las viviendas prefabricadas? En el próximo artículo os lo contamos.
