Según las últimas noticias dentro del sector inmobiliario y, debido al aumento de tipos de interés, subidas de cuotas hipotecarias y el endurecimiento de los requisitos por parte de las entidades financieras para obtener un crédito destinado a la compra de vivienda, ha habido un repunte sobre la demanda del alquiler por lo que, muchos propietarios, pueden plantearse alquilar su vivienda esperando un tiempo mejor para los compradores y obteniendo alguna rentabilidad de ese inmueble vacío.
Pero, como en muchas otras cosas, no es oro todo lo que reluce ni alquilar una vivienda es tan fácil y hay que saber muy bien qué se hace, cómo se hace y cuándo se hace. La perspectiva de estos aspectos es diferente si eres arrendador o si eres arrendatario, pero, como os decimos siempre, lo importante es contar con el respaldo de un profesional cualificado.
QUÉ USO LE VAMOS A DAR Y QUÉ VAMOS A DEJAR EN LA VIVIENDA PARA USO DEL INQUILINO
En lo primero que debemos pensar es a qué uso vamos a destinar la vivienda ya que, si lo que queremos en ponerla en alquiler, podemos hacer o bien un contrato de arrendamiento por temporada, por ejemplo, para estudiantes o para trabajadores cuyo trabajo está acotado a un tiempo determinado, o un contrato de arrendamiento para vivienda de uso habitual que, según la última actualización de Ley de Arrendamientos Urbanos, con efecto desde marzo de 2019, no puede ser de menos de 5 años, o de 7 en caso de sociedades, como veremos.
Si nuestro pensamiento es destinar nuestra propiedad a un uso turístico, hay que tener en cuenta que, antes de lanzarnos a contactar con un futuro inquilino, debemos contar con el permiso y consentimiento de la Comunidad de Propietarios del edificio y, muy probablemente, con una licencia administrativa del Ayuntamiento correspondiente.
Una vez decidido su uso, hay que revisar el inmueble y analizar su estado para poder hacer las reparaciones pertinentes, si hay algo estropeado, para poder ponerlo en alquiler. En este sentido, la vivienda puede ofertarse en alquiler vacío o amueblado con el mobiliario limpio y en buen estado y, en ambos casos, la cocina debería estar completamente equipada y todas las preinstalaciones necesarias realizadas.
En todo caso, es muy conveniente adjuntar un inventario de todos los bienes muebles que hay en la vivienda y si su funcionamiento es correcto o no, para revisarlo anteriormente a la firma del contrato de arrendamiento y posteriormente a su resolución.
Si nos centramos en los suministros, se puede dar que éstos estén a nuestro nombre y sea el arrendador el que pague los gastos generados, pero es conveniente cambiar la titularidad de los mismos.
Si hay que hacer reparaciones, es el propietario quien debe ocuparse de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas para que, como se indica en la LAU, se pueda hacer un uso pacífico de ella, mientras que el inquilino se debe hacer cargo de las pequeñas reparaciones motivadas por el desgaste por uso o, si tiene alguna discapacidad o es mayor de 70 años, siempre y cuando cuente con nuestra autorización, de las mejoras necesarias para adaptar la vivienda, que probablemente tendrá que revertir cuando finalice el contrato de arrendamiento, si así está acordado.
CUÁL ES EL PRECIO QUE VAMOS A PEDIR POR ALQUILARLO.
Una de las principales preocupaciones que tenemos, al igual que cuando decidimos poner a la venta una vivienda, es valorar y fijar el precio adecuado por el alquiler. Y, al igual que ocurre con el precio que un propietario particular establece para su propiedad en venta, puede estar muy influido por nuestra subjetividad. Antes de lanzarnos a lo loco a pedir una cantidad mensual, debemos valorar su ubicación, su situación, su estado, evaluar el mercado de la zona tomando como referencia los inmuebles de similares características al nuestro, etc…
Respecto a este apartado, es importante remarcar que se debe especificar en el contrato de arrendamiento qué cantidad mensual es la que nos va a pagar nuestro inquilino, cómo va a hacerlo y en qué plazo puede hacerlo – normalmente oscila entre el día 1 y el 5 de cada mes, aunque por Ley puede prolongarse hasta el 7 – además de figurar quién se va a hacer cargo de los pagos del IBI, de la comunidad o de los diversos impuestos, gastos y tasas, si las hubiese, que pudieran aplicarse durante la duración del contrato, y que, al igual que la cuota mensual, tiene que decidirse mediante un acuerdo entre partes.
LO QUE DEBEMOS SABER: NORMATIVA Y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Respecto a la normativa sobre alquileres, o arrendamientos, nos encontramos con la Ley de Arrendamientos o LAU, que regula todos los mecanismos de obligado complimiento referentes al proceso de alquiler de un inmueble , tanto por parte del arrendador como del arrendatario. El nuevo decreto que reforma esta Ley se firmó en marzo de 2019 y en él se redefinieron algunos conceptos, incidiendo en la cláusula del contrato de arrendamiento.
Las modificaciones más importantes que se realizaron hacen referencia a la duración del contrato de arrendamiento, al pago y cuantía de las cuotas, gastos de intermediación, etc…
Según indica la LAU, la duración de un contrato de arrendamiento debe ser libremente pactada entre partes, dentro del marco regulador de la LAU y no contraviniendo el Código Civil. El mínimo obligatorio por el que un arrendador debe realizar un contrato pasa de 3 a 5 años, excepto si el arrendador es una persona jurídica que, entonces, el plazo de duración mínima es de 7 años, pero si las partes acuerdan un contrato de arrendamiento con una duración menor a ese plazo establecido, cuando llegue la fecha de vencimiento del mismo, este se va a prorrogar, de manera obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino, en periodos de un año hasta que se alcance la duración mínima obligatoria. En este caso, al no estar obligado tácitamente a prorrogar el contrato, el inquilino puede resolverlo si avisa al propietario con una antelación de no menos de 30 días anteriores a la finalización del mismo o de sus prórrogas.
Igual que hay un periodo mínimo obligatorio de duración del contrato de arrendamiento, existe un periodo mínimo de obligado cumplimiento de 6 meses, con al menos un mes de preaviso, y que, a no ser que las partes hayan establecido en el contrato la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento, en caso de no cumplirse, puede pedirse cierta cantidad económica en concepto de compensación, en ambos casos.
Una vez transcurrido el plazo de 5 años, si el arrendatario no manifiesta nada en contrario en los dos meses anteriores al vencimiento, cuatro en el caso del arrendador, el contrato se prorroga automáticamente durante otros 3 años y no durante 1, como sucedía anteriormente a la reforma.
El arrendatario también puede “echar” al inquilino de su vivienda antes de que se cumpla el plazo de finalización del contrato si necesita la vivienda para él, su expareja, en caso de divorcio, o algún familiar en primer grado de consanguinidad. Este caso solo es factible si ha pasado un año desde la firma y siempre que esta posibilidad conste como cláusula en el contrato firmado por ambas partes. En los artículos 27 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, podemos encontrar todos los casos por los que se ampara la resolución anticipada de un contrato de arrendamiento.
En el caso de la cuantía de la renta, según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también debe ser acordada por ambas partes y podrá actualizarse anualmente sólo si se ha pactado así por ambas partes. Esta subida se limita y no podrá incrementarse la cuota más que el porcentaje anual experimentado por el IPC.
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, es obligatorio el pago de una fianza en metálico, que, si el inmueble está destinado a vivienda, no debe exceder de dos mensualidades, o de al menos dos, si no lo está, porque puede solicitarse cualquier tipo de garantía adicional. Este pago debe ser depositado por el arrendador en la entidad u organismo oficial que se encargue de la materia de vivienda de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble y que debe reembolsarse al inquilino al finalizar el contrato, siempre y cuando este devuelva la vivienda en perfectas condiciones, en el plazo de un mes
Como podemos ver, hay muchas variables que debemos controlar y conocer antes de poner en venta nuestra vivienda. Por eso, es importante contar con un buen asesoramiento profesional para asegurarnos que todo salga de un modo correcto.
