En consonancia con nuestros artículos anteriores, seguimos aclarando terminos dentro del glosario inmobiliario. En nuestro artículo de la semana pasada, relacionado con la tasación, mencionábamos de pasada el término ITE. Pero, ¿qué es la ITE y cómo se relaciona con el mercado inmobiliario? 

Hemos de despejar la incógnita, entonces, de qué se encuentra detrás de esas siglas. ITE significa Inspección Técnica de Edificación o Inspección Técnica de Edificios.  

Y, ¿para qué sirve? Pues es muy sencillo. Tenemos que ver que los edificios son como las historias de amor que, si no se cuidan, se rompen y la ITE funcionaría como la ITV del edificio para que el amor con nuestro edificio sea seguro y duradero. 

Por tanto, y en palabras más técnicas, la ITE es una revisión técnica a la que los edificios que cumplan ciertos parámetros, que veremos más adelante, deben someterse cada cierto periodo de tiempo estipulado. 

¿POR QUÉ ES NECESARIA LA ITE? 

Porque es necesario, para la seguridad del edificio y de los habitantes de este, controlar que cumple todas las medidas necesarias y que sigue siendo seguro. Se vigila que, aparte de las condiciones de seguridad, cumpla con medidas en materia de salubridad, accesibilidad y ornato y, si no es así, se evalúan los desperfectos y se estiman las obras o trabajos que deben acometerse para que se cumplan las medidas y en qué plazo de tiempo. 

¿QUÉ ELEMENTOS SE REVISAN EN UNA ITE? 

Lo primero que hay que indicar es que la Inspección Técnica de Edificios está regulada por Real Decreto y por Órden Municipal y va a depender de los criterios que marquen los Ayuntamientos de cada municipio. 

En principio, dentro de los principales aspectos que se van a vigilar en las inspecciones técnicas hay elementos como la cimentación y la estructura del edificio, las fachadas, las cubiertas y todas las instalaciones de la edificación. 

Después de la revisión pueden darse dos casos: que no haya ningún problema que afecte a dichos factores y no haya ningún riesgo que afecte a la seguridad ni del edificio ni de los habitantes ni tampoco hay riesgos de salud pública, o que si se encuentre algún riesgos en estructura, salubridad, ornato o accesibilidad por lo que se pasa a comunicar el nivel de este riesgo por los canales pertinentes. 

En Madrid, aunque no afecta al resultado del informe, también se revisan aspectos relacionados con la accesibilidad y con las eficiencia energética del edificio. 

 

¿CUÁL ES EL PASO SIGUIENTE? 

Como hemos dicho en el párrafo anterior, una vez revisado el edificio, si el informe es favorable, el técnico cualificado presenta un informe o acta de inspección favorable al Ayuntamiento correspondiente dependiendo de en qué municipio se encuentre el inmueble. Dentro de éste, además de el informe mencionado anteriormente, se puede incluir un plano de situación del edificio y un informe técnico complementario. En este caso, los vecinos no se encuentran en la obligación de acometer ninguna obra de mejora 

Pero, ¿qué pasa si el informe es desfavorable? Pues que, el técnico pertinente, además de incluir el plano de situación, emite un informe donde va a especificar los desperfectos y riesgos que ha observado, su localización y causa además de detallar qué trabajos deben acometerse y el plazo de tiempo que él considera necesario para actuar y repararlos. 

Esta acta también se presenta en el Ayuntamiento correspondiente y, una vez, hecho los vecinos pueden solicitar la licencia municipal que les va a permitir realizar las obras. 

Tras la realización de las obras de mejora, hay dos maneras de asegurar que el edificio está en perfectas condiciones: si el proyecto no ha requerido de un proyecto, el dictamen positivo lo dará un técnico competente o se solicita pasar una nueva ITE, mientras que, si el proyecto sí ha necesitado de la realización de un proyecto, el responsable de firmar el informe positivo será el técnico que firma el proyecto o, en su defecto, el colegio donde se encuentre inscrito. Lo normal es que, si el acta de inspección ha marcado un problema grave en nuestro edificio, se pida presupuesto a un arquitecto, que ejecute las obras y luego volver a pasar la ITE para que nos den el certificado de idoneidad. 

Si tras el dictamen del arquitecto, tras recibir un acta negativa, los vecinos no acometen las obras pertinentes, el Ayuntamiento puede actuar “de oficio” y realizar las obras y cobrando un recargo por ellas. 

¿QUIÉN ESTÁ CAPACITADO PARA REALIZAR LAS REVISIONES Y EXPEDIR EL INFORME, QUIÉN SE HACE CARGO DEL PAGO Y CUÁNTO CUESTA?  

Pues profesionales que están titulados en estudios relacionados con la construcción y la edificación como puede ser arquitectura o arquitectura técnica pero, desde 2008, también los ingenieros técnicos industriales. 

Es la comunidad de vecinos, si es un edificio, o el propietario, si es una vivienda unifamiliar, quien se hace cargo del pago. Este dependerá del presupuesto que nos haga el técnico que venga a hacernos la inspección.  

Generalmente oscila entre 450 – 500€, lo que supone unos 40 – 60€ por vecino , dependiendo siempre del número de viviendas. Hay que desconfiar de presupuestos por debajo de esa cuantía. 

Lo que sí podemos remarcar es que, si se encuentran defectos graves en el edificio o el inmueble y la inspección arroja un resultado negativo, teniendo que acometerse obras, existen subvenciones de entre un 10 y un 30% dependiendo de presupuesto presentado y las condiciones económicas del propietario. 

¿QUÉ EDIFICIOS ESTÁN OBLIGADOS A PASAR LA ITE? Y, ¿QUÉ PASARIA SI NO LO HACEN? 

Depende de la Comunidad Autónoma y el municipio pero deben pasar la ITE los edificios entre 30 y 50 años.  

Desde julio de 2012 es obligatorio que los edificios de más de 45 años pasen la ITE pero los plazos varían en función del municipio. Por ejemplo, en Madrid todo aquel edificio construido en nueva planta o con una rehabilitación general o total deben pasar la ITE el año posterior a los 30 años de su finalización.  

Es responsabilidad de cada comunidad de vecinos conocer y solicitar la Inspección Técnica de Edificios pudiendo acarrear una multa de 6000€ si se demora su realización. Por norma, la comunidad de vecinos solicita un presupuesto a un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial capacitado para realizar la inspección y éste se encargará de realizarla. 

Posteriormente, y según los resultados del acta de inspección según sean daños leves o ausentes, daños importante o daños graves o muy graves, la ITE volverá a pasarse en un plazo de 3, 6  o 10 años. 

¿CÓMO AFECTA LA ITE A UNA NEGOCIACIÓN INMOBILIARIA? 

Lo primero es porque, si quieres vender un inmueble dentro de un edificio de más de 45 años es obligatorio que la ITE esté realizada antes de la firma con el notario. El vendedor deberá entregar al comprador una copia del informe realizado por el técnico competente y el certificado de aptitud antes de la firma del contrato de compraventa. 

Las desventajas de no entregar el certificado de la inspección técnica de edificios, si este tiene que pasarla, al comprador es que este pueda solicitar una rebaja en el precio debido a que tendría que ser él que que corriese con los gastos de hacerla para obtener el certificado de aptitud, que rehúse su compra por falta de seguridad en el edificio o que el banco al que acuda a pedir un crédito hipotecario no se lo conceda. Además, tener el certificado de aptitud es esencial para registrar la escritura pública de compraventa. 

Como excepción, se puede producir que el edificio haya solicitado la inspección y se hayan encontrado deficiencias graves o muy graves y se esté en proceso de solucionarlas. En este caso, se solicita un copia del informe sellado, con la fecha de la inspección o, si no es posible, se pide un a un notario que de fe y el comprador exonere al vendedor de presentar el certificado.