Estamos en Semana Santa y, el que más y el que menos, aprovecha estos días para descansar y moverse hacia otros lugares donde disfrutar de su familia, si reside allí, del mar o de la naturaleza. Y, muchas de estas personas, se plantean invertir en una segunda residencia para poder pasar todas sus vacaciones en ese sitio que tanto les gusta o que les ha cautivado.

Hace años, tener una segunda residencia en una zona de playa no era raro, teniendo en cuenta que el apartamento en Torrevieja era el regalo estrella de algunos programas de televisión, pero, ahora, ¿qué ocurre si nuestro sueño es invertir en una propiedad pensando en el entorno económico y social en el que nos encontramos? Recordemos que hemos atravesado una pandemia sanitaria que ha repercutido de algún modo en el sector económico pero que el mercado inmobiliario está soportando muy bien e incluso los precios de las viviendas, que parecía que iban a sufrir otra burbuja inmobiliaria, se están estabilizando.

Haciendo esta reflexión, nos preguntamos, ¿qué ha ocurrido con las segundas viviendas en 2022?

¿QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE PRIMERA Y SEGUNDA RESIDENCIA?

En primer lugar, debemos aclarar qué diferencia hay entre estos conceptos. Si nos referimos a una “primera vivienda” estamos hablando de una propiedad en la que vamos a residir habitualmente, de uso familiar y por la que, generalmente, solicitamos una hipoteca para afrontar su pago, pero, si nos referimos a una “segunda vivienda” estamos hablando de una propiedad que se suele comprar para disfrutar del periodo de vacaciones y que suele estar ubicada en zonas costeras, en los pueblos de origen o en la montaña, aunque también es común que este tipo de inmuebles se compren como forma de inversión patrimonial y, en bastantes casos, nos encontramos con personas no residentes en España que invierten en segunda residencia para pasar su jubilación aquí, disfrutando de las bondades del clima.

Pues bien, la principal diferencia que podemos encontrar entre una y otra es a efectos fiscales. Según la Administración, se considera vivienda habitual, y por tanto es la que está sujeta a deducciones, la que cumpla con dos requisitos: que se resida en ella durante un plazo continuo de tres años, además de haberla ocupado, desde que se compró o se terminó de construir, durante un año.

Pero hay excepciones, si es imprescindible un cambio de domicilio por motivos laborales que lo exijan, matrimonio, separación o fallecimiento de uno de los cónyuges o porque la vivienda habitual no está acondicionada en caso de que, por enfermedad o accidente, el propietario tenga una discapacidad y la vivienda no esté adaptada y su uso sea inviable. En estos casos, a efectos fiscales, la nueva vivienda será considerada vivienda habitual.

A la hora de hacer la Declaración de la Renta, ambas propiedades deben ser declaradas. En el caso de la vivienda habitual, como hemos indicado antes, sí está sujeta a deducciones fiscales si se ha comprado antes de 2013 y, en caso de venta, si lo recibido por ella se utiliza para comprar otra residencia habitual en el plazo de dos años, habría una exención en el pago de los impuestos por plusvalía.

 

En el caso de la segunda residencia, al tenerse que incluir en la Declaración, en la casilla destinada para ello, como rentas inmobiliarias – salvo que esté alquilada de modo habitual, que no se registrará en esa casilla, sino que se declaran los beneficios económicos provenientes del alquiler – ya se registra un aumento del patrimonio a efectos fiscales, y se calculará un porcentaje en el IRPF sobre su valor catastral – entre 2% catastral y un 1,1% si el valor catastral ha sido revisado posteriormente a 1994 – que afectará a lo que tengamos que pagar a la Administración. Respecto al IRPF, al ubicarse esta vivienda en otra comunidad, que es lo que ocurre normalmente, el porcentaje de IRPF repercutido sobre ella puede variar considerablemente dependiendo donde esté.

FINANCIACIÓN DE UNA SEGUNDA VIVIENDA.

A la hora de comprar este tipo de inmuebles, destinados a periodos vacacionales o para afrontar una jubilación placentera, hay que analizar bien en qué estado están nuestras finanzas personales y qué queremos hacer exactamente con ella, además de calcular los pagos añadidos a las cuotas mensuales, como comunidad, gastos de suministros, IBI, etc..

Al igual que ocurre cuando hablamos de comprar una vivienda donde vamos a residir, cuando acudes a la entidad bancaria para solicitar un préstamo hipotecario, es recomendable tener una buena situación económica, un perfil solvente con ingresos fijos y estabilidad laboral y les tendrás que demostrar que, además de los ingresos necesarios para hacer frente a la cuotas mensuales de la hipoteca, cuentas con unos ahorros correspondientes al 30% del valor de tasación de la vivienda para asegurar que todos los gastos correspondientes a la operación de compraventa se van a pagar con efectividad. Aun así, es posible que te soliciten un posible aval o una garantía adicional.

Si solicitamos una hipoteca para una vivienda de uso no habitual vamos a encontrar diferencias respecto a las características de los préstamos hipotecarios que se piden para viviendas de uso habitual: el porcentaje de financiación no va a superar el 60-75% del precio de compra, los plazos de amortización son de máximo 25 años y los intereses que hay que abonar son más altos porque el banco, a la hora de conceder la hipoteca, también le interesa qué uso le vamos a dar a la propiedad.

Por el contrario, los gastos de hipoteca de una segunda vivienda no difieren mucho de los de una vivienda habitual. Da igual el tipo de hipoteca que elijas, el banco se va a hacer cargo del pago de los gastos de formalización, notaría y del pago del impuesto de actos jurídicos documentados, mientras que el comprador se encarga del pago de los gastos de tasación, si la hubiera, y de la gestoría.

En caso de que el banco nos niegue la hipoteca porque no ve clara la operación y, en caso de aceptarla, se pueden producir impagos en las cuotas, se puede solicitar una novación sobre la hipoteca de tu vivienda actual, es decir, ampliar el plazo de amortización, pero es necesario que se disponga de un respaldo económico potente.

CAMBIO DE ESCENARIO: LAS VIVIENDAS VACACIONALES QUE YA NO LO SON TANTO.

Tal y como ya explicamos en otro de nuestros artículos, muchos de nuestros hábitos han cambiado y el perfil de los que antes se consideraba segunda residencia, donde se residía de manera puntual en periodos de vacaciones, ha cambiado y, para muchos clientes, se ha convertido en algo que se busca como vivienda habitual.

Debido al auge del teletrabajo desarrollado tras la pandemia, el desarrollo de los nuevos empleos digitales y que parece que algunas empresas han decidido ser mucho más flexibles o mantenerlo, hay personas que deciden mudarse a zonas más confortables para ellos en viviendas que aúnen la oficina, el hogar y los espacios abiertos que le ofrecería la vivienda vacacional y donde puedan tener la calidad de vida que desean. Realmente, no se sabe si el teletrabajo total se mantendrá mucho tiempo, ya que España no es un país donde esta forma de trabajo haya sido habitual como en otros países europeos, pero si es posible que se empiece a dar una forma de trabajo mixta, más flexible, entre este y acudir a la oficina cada cierto tiempo, por lo que es posible que este perfil de trabajadores escojan vivir en un lugar más alejado de su centro de trabajo y se compren esa segunda residencia, con muchas de las características de las viviendas habituales, y no tanto como el típico apartamento equipado con lo imprescindible, donde residir varios meses al año.

Es de destacar que, desde febrero, se ha notado un incremento del 50% en la demanda de segunda residencia para uso propio por lo que parece que estamos dejando de ver la casa en la playa o en la montaña como un lugar donde pasar periodos vacacionales, si no como una opción muy válida para que se convierta en una primera residencia.

En resumen, si bien el mercado de las segundas residencias desde su escalado a lo largo de los años 80, cayó en picado en 2014, debido a la burbuja inmobiliaria que impacto en el mercado inmobiliario en ese tiempo, desde 2019 se va viendo una recuperación, mucho más marcada a partir de 2021, tras la pandemia, y que hace que 2022 pueda ser un buen año para la recuperación estable de esta parte del sector inmobiliario.