Si la semana pasada hablábamos de que, aunque no era muy conocida, existía la posibilidad de que, al alquilar o comprar una propiedad, el arrendador o vendedor de esta, fuese una persona jurídica, es decir, una empresa o una sociedad, esta semana queremos dedicarla a una de las otras opciones que pueden darse: que el comprador no sea una persona física.
A nivel de compra de propiedades dentro del sector terciario, es decir, locales, naves, oficinas, etc… esta práctica es más común debido a qué, una empresa o sociedad, por lo general, cuando compra un inmueble de este tipo, suele destinarlo al desarrollo de su actividad, aunque también puede darse el caso de que lo compren como inversión a corto, medio o largo plazo.
¿ES MÁS RENTABLE COMPRAR UNA VIVIENDA SI SE HACE A NOMBRE DE UNA SOCIEDAD?
Hay que indicar que la práctica de comprar una vivienda a través de una sociedad es legal en nuestro país, tanto para residentes como para extranjeros y la pregunta que nos podemos hacer es si, al hacerlo como persona jurídica, y no física, obtenemos algún beneficio fiscal. Pues bien, hay varios factores que determinan si es más o menos ventajosa respecto a la compra por un particular.
Uno de los factores principales que hay que revisar a la hora de pensar si comprar como persona física o jurídica, es si es una primera vivienda, va a ser nuestra vivienda habitual o la compramos como segunda residencia, porque, si es así, es más ventajoso comprarlo como particular porque, si compramos como empresa y lo vendemos posteriormente, el pago de los impuestos que tendremos que pagar será más elevado. Si se va a comprar la propiedad como inversión o actividad económica, entonces convendrá hacerlo como empresa para que, en caso de dificultades, no repercuta en el patrimonio personal.
Existen una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades y, en el caso de las personas físicas, comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, pero en el caso de una sociedad, sí que hay un gravamen a cargo del Impuesto de Sociedades.
Recordemos que cuando hablamos de persona jurídica, en concreto de sociedades patrimoniales, nos referimos a aquellas sociedades civiles o mercantiles que se dedican a gestionar determinado patrimonio, compuesto generalmente por bienes inmuebles o valores en un porcentaje de más del 50% que no estén sujetos a una actividad económica, no computando el alquiler como tal a no ser que implique tener trabajadores bajo contrato, y que están bajo la regulación del Art. 5 de la Ley del Impuesto Sobre Sociedades.
Como ya hemos explicado alguna vez, cuando se compra una vivienda de nueva adquisición, se tiene que pagar el IVA correspondiente – entre un 10 y un 4% si son viviendas protegidas o promoción pública- y esto se aplica tanto a particular como a sociedad, pero si la compra se realiza por parte de esta última, ese pago puede deducirse, algo que no puede hacer una persona física. Si la compra se aplica a una vivienda de segunda mano, no hay diferencia puesto que, tanto persona física como jurídica, tendrían que afrontar el pago correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en un porcentaje determinado por el Ayuntamiento del municipio donde se ubique la propiedad, entre el 8% y 10%, si hablamos de particulares, o de un 2%, en el caso de empresas o sociedades inmobiliarias.
Cuando se gestionan viviendas a través de sociedades patrimoniales, estas tributan mediante el Impuesto de Sociedades y el porcentaje de tributación es siempre un 25% mientras que un particular, tributaría por medio del IRPF, en un porcentaje variable dependiendo de sus rentas, y que oscila entre un 20 y un 45%.
Y, ¿SI SE COMPRA PARA ALQUILAR?
Uno de los motivos por los que una sociedad, y también un particular, pueden comprar una propiedad, y acerca de lo que hablaremos en otro artículo, es el Build to Rent, o comprar para alquilar. En este caso, las diferencias entre sociedad y propietario particular también pueden verse a la hora de las deducciones en los gastos derivados de la actividad.
En el caso de la persona jurídica, todos estos gastos, además de la renta obtenida proveniente del alquiler, que disfrutaría de una deducción de hasta el 85% , son deducibles, e incluso, si se puede justificar que ha habido necesidad de realizar alguna reforma o alguna obra de adecuación para poder alquilar la vivienda en condiciones o para adaptarla a inquilinos con limitaciones de movilidad o alguna discapacidad, esta bonificación podría llegar al 90%, y el IVA repercutido sería deducible en su totalidad.
Pero, en el caso de la persona física o autónomo, es diferente. Este se podrá deducir hasta un 60% de los intereses procedentes de los gastos de compra de la vivienda que va a destinar a alquiler y, en el caso de las obras, tendrán deducción cuando se declare el IRPF, siempre y cuando sean reparación, y no mejora, y la vivienda esté destinada a alquiler habitual y no vacacional, aunque, eso sí, el IVA de las mismas tendrá que pagarlo íntegro.
Por otro lado, ambos van a poder deducirse los gatos que lleva aparejado el arrendamiento del inmueble, y que debe pagar el casero, sea persona jurídica o física, como son el IBI o el recibo de la comunidad, pero con una diferencia: la sociedad va a poder deducirlos al 100% desde el primer momento, sin embargo, el propietario particular los deducirá en el IRPF dependiendo del tiempo en que haya estado ocupada la propiedad.