La Ley de Propiedad Horizontal señala, que el espacio bajo cubierta es inexorablemente un elemento común, aun cuando los estatutos hayan conferido a los propietarios de las últimas plantas o áticos la facultad del aprovechamiento residual en su proyección vertical, siendo encuadrado dentro de los derechos reales limitativos de uso y disfrute.
Hay que distinguir entre la NORMATIVA URBANÍSTICA, que es la regulación ante la Administración, y la NORMATIVA CIVIL, que recae sobre la titularidad de ese espacio y su relación con la comunidad de propietarios.
Los propietarios de estas viviendas en los últimos pisos o áticos, en ocasiones realizan obras que conllevan la ocupación de ese espacio bajo cubierta o tejado, dotando a la vivienda de una superficie mayor que la reflejada en catastro.
¿ES LEGAL EL APROVECHAMIENTO DE ESTOS ESPACIOS?
Existen unos requisitos legales necesarios que hay que seguir para evitar ser sancionados ADMINISTRATIVAMENTE:
1º Ser propietario de pleno dominio.
2º Que el uso esté aprobado por la normativa urbanística.
3º Que no exceda de la edificabilidad permitida para la finca.
4º Haber obtenido una licencia de obra previamente.
5º Unanimidad por parte de la Comunidad de propietarios en cuanto al aprovechamiento del espacio común para uso privativo, y su constancia en los Estatutos.
Para dar contenido al tema, añadimos la comunicación del Poder Judicial a este respecto, avanzando la Resolución en contra del propietario y a favor de la Comunidad, en un claro ejemplo de inobservancia de las normas:
“La Audiencia Provincial de Madrid ha condenado al dueño del último piso de un edificio por reformar la buhardilla del inmueble e incorporarla a su vivienda sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.
El propietario consideraba lícita la ocupación del espacio bajo cubierta por su carácter privativo, estando delimitado, no por el falso techo, sino por el forjado superior.
La Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón a la comunidad de propietarios de un inmueble de la capital en su litigio con un vecino del último piso que reformó la buhardilla del edificio para incorporarla a su vivienda sin el consentimiento de la Junta. Los comuneros declararon la ilegalidad de la ocupación del espacio bajo cubierta, así como de las propias obras realizadas, pues consideraban que afectaban a elementos comunes como bajantes, forjados, pares, fachada o muros de carga. Además, destacaron que los distintos informes técnicos coincidían en que la estabilidad del edificio no estaba asegurada a pesar de la trascendencia de las obras realizadas.
En lo que se refiere a la apertura de ventanas, el demandado sostenía que la reforma era de acondicionamiento puntual a través de una nueva distribución y actualización de instalaciones generales, pues ya existían ventanas en los laterales y fachada posterior.
Los magistrados apuntan, en línea con la sentencia de instancia, a un “exceso de actuación” del propietario “toda vez que pretendiéndose por medio del recurso demostrar la falta de afectación de la edificación, no se trata de que la obra ponga en peligro la estructura del edificio u otros elementos comunes del mismo, ya que la ilegalidad de la misma dimana del hecho de que afecta los elementos comunes y se haya realizado sin consentimiento de la comunidad”, fundamentan.
Por todo ello, la Audiencia Provincial confirma la resolución del juzgado de Primera Instancia y le obliga a demoler las obras realizadas en el piso en lo que afectan a los elementos comunes, con reposición al estado en que se encontraban.”
En este caso, el propietario tuvo que devolver a la finca su estado original y asumir todos los gastos derivados del procedimiento.
