En 2019, entre todo lo recaudado proveniente del impuesto de plusvalía, los ayuntamientos españoles ingresaron, aproximadamente, 2.500 millones de euros a las arcas municipales. Uno de nuestros primeros artículos hacía referencia a este impuesto y explicaba qué era y cómo se calculaba, pero refresquemos un poco los conceptos.
La plusvalía, que en realidad se denomina impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, tiene como cometido gravar la ganancia, si la hay, que el vendedor de un inmueble obtiene por la venta del mismo, pero también cuando la recibe en donación o en herencia, salvo excepciones. La cantidad que el vendedor va a pagar, depende del incremento de valor de la propiedad desde que se adquiere hasta que se transmite mediante una compra venta, donación o herencia en función de unos baremos.
La plusvalía es competencia del Ayuntamiento donde se ubique la propiedad y ha sufrido varias modificaciones en su forma. En febrero de 2017, el Tribunal Constitucional declaró que no se debería pagar la plusvalía en caso de que declarasen pérdidas cuando se efectuaba la venta de una vivienda en contrapunto a la ley anterior, donde, aun cuando se vendiese a precio menor de compra y hubieses pérdidas, sí se tenía que pagar. Pero estas modificaciones no han quedado aquí.
NOVIEMBRE DE 2021: LA PLUSVALÍA ES DECLARADA “ILEGAL”
Anteriormente a esta nueva reforma, lo que se tomaba hasta 2019 como referencia para el cálculo de la plusvalía, era la fecha de adquisición como la fecha de venta y los años que pasan entre una y otra porque de esto depende el coeficiente aportado por el Ayuntamiento correspondiente, y que oscila entre un 3,7% y un 3%, el valor catastral del inmueble en el momento de la venta, el valor del suelo, el tipo de gravamen tributario que fija el ayuntamiento, la existencia de bonificaciones sobre el impuesto en el caso de herencias, si las hubiese. Por tanto, la cantidad que el vendedor de una propiedad debería pagar sería el resultado obtenido de multiplicar la base impositiva del valor catastral de suelo por el coeficiente que nos da el Ayuntamiento correspondiente y, dicha cantidad, se multiplicaría por el tipo de cuota tributaria fijada también por el Ayuntamiento.
Como se puede ver, en ninguna parte de este cálculo se hacer referencia al valor final del inmueble, al precio de compra ni de venta.
El problema era que se daba por hecho que el mercado inmobiliario siempre estaba en ascenso y el vendedor obtenía una ganancia, pero con la crisis económica sufrida en la primera década del año 2000, que afectó al mercado inmobiliario, haciendo descender los precios de los inmuebles, ya se vio que esto no era viable, por lo que en 2017 y 2019, el Tribunal Constitucional promulgó dos sentencias donde indicaba que este impuesto no se podía exigir al vendedor de una propiedad si, con la venta o trasmisión de su vivienda, existía una pérdida económica o el importe de compra de la vivienda era mayor que la ganancia real obtenida.
Bien, pues, ahora, desde el 8 de noviembre de 2021, siguiendo un fallo del mismo Tribunal Constitucional del 26 de octubre de 2021, el impuesto de plusvalía municipal ha sido declarado ilegal ya que, el sistema de cálculo que se estaba utilizando para gravar el impuesto se ha considerado inconstitucional y los consistorios no podían exigir su cobro.
En realidad, no se ha anulado el impuesto y lo que ha pasado en realidad es que el Gobierno ha tenido revisar la normativa aplicable a este impuesto y ajustarla ya que, verdaderamente, afectaba económicamente al contribuyente por lo que se ha impulsado un nuevo método de cálculo, aprobado mediante Real Decreto, lo que ha supuesto numerosos cambios tanto para los consistorios como para los contribuyentes, que no tienen muy claro qué y cómo se abona este impuesto.
¿CÓMO SE MODIFICA EL SISTEMA DE CÁLCULO?
Lo que pretende este Real Decreto es dar la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable para él, en caso de que por la venta de su propiedad obtenga una ganancia al haber un incremento del valor de suelo. Pero, si esto es una buena noticia para aquellos que quieran vender, o hayan vendido, su vivienda, no lo es tanto para las arcas municipales del ayuntamiento porque el pago de la plusvalía municipal se reduce susceptiblemente en cuantía respecto a la ley anterior.
Ahora, el Real Decreto Ley que ha entrado en vigor, va a establecer dos alternativas para realizar el cálculo de este impuesto, que grava el valor catastral del suelo del inmueble y que no se pagará si no se obtiene una ganancia, siempre y cuando esto se pueda acreditar documentalmente.
- La fórmula objetiva donde se multiplicará el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes máximos, que irán fijados según el intervalo de años que hayan transcurrido desde la compra del inmueble, y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario, se irán aprobando e irán contemplados en la ley de Presupuestos Generales del Estado y así se le da la opción al contribuyente de poder pagar el impuesto en función de la ganancia real que se va a obtener cuando se transmita el inmueble.
- La fórmula real que se calcula mediante la diferencia entre el precio de venta o transmisión y el precio por el que se adquirió el inmueble. Si el contribuyente demuestra que la cantidad resultante del cálculo plusvalía real es menor y, por tanto, más beneficiosa para él, a la que dé como resultado la forma objetiva de cálculo, podrá aplicar la fórmula real en su beneficio. Lo que se traduce en menores ingresos para las arcas municipales
Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, si se produce la compra y la venta posterior de un mismo inmueble en ese plazo, estableciendo un coeficiente especial con el fin de penalizar operaciones de compraventa meramente especulativas.
Los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarse a esta nueva normativa y se les reconoce que puedan corregir, a la baja, los valores catastrales del suelo hasta un 15% para actualizarlos y adaptarlos a la realidad de cada municipio.
Eso sí, esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que las plusvalías resultantes de las operaciones de compraventa anteriores a la entrada en vigor de este decreto no van a poder beneficiarse de este nuevo método de cálculo.
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