Unos de los términos más comunes que podemos ver cuando buscamos información acerca de compra, venta o gestión de inmuebles es el valor catastral, pero, aunque tenemos alguna vaga idea de qué es, quizá no sabemos a ciencia cierta con qué está relacionado o en qué afecta al trámite de compra venta de una vivienda.
Acompáñanos en este artículo en el que develaremos todos los secretos del valor catastral.
- ¿QUÉ ES?
La Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, se encarga de hacer una valoración administrativa y objetiva de cada uno de los bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, que existen en cada municipio a partir de datos existentes en el catastro inmobiliario. La inscripción de un inmueble en el Catastro es gratuita pero también obligatoria
- ¿DE QUÉ NOS INFORMA?
Es el documento identificativo de una vivienda. Es un código único que diferencia e identifica un inmueble determinado y no otro.
Podemos informarnos de características físicas, económicas y jurídicas de un inmueble. Consultando el Catastro, vamos a obtener información de la ubicación exacta, superficie total, uso, valor catastral y titularidad del inmueble de nuestro interés. Pero esto solo podremos hacerlo directamente si somos propietarios o personas autorizadas.
A través del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, más como IBI, podremos ver el valor catastral. Este impuesto es anual y depende del Ayuntamiento del municipio donde se ubique la vivienda y si no lo tenemos físicamente, podemos solicitarlo al Ayuntamiento o vía telemática.
Otra vía para conocer datos catastrales es bien a través de la Sede Electrónica del Catastro, mediante la referencia catastral, o llamando al Catastro, previa identificación personal y catastral del inmueble, o bien personándose en la Ofician del Catastro del Ayuntamiento de referencia.
- ¿QUÉ ES LA REFERENCIA CATASTRAL?
Es el número de identificación oficial de cada bien inmueble. Está compuesto de 20 dígitos donde los 5 primeros marcan el lugar exacto donde se ubica la parcela, los 2 siguientes determinan el inmueble concreto, los 7 posteriores nos dicen qué plano catastral es en el que se encuentra situada la parcela y, de esos 7 dígitos, las dos letras, nos indican la gestión territorial, los 4 últimos números hacen referencia al piso concreto y las dos últimas letras son un dígito de control.
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Esta referencia catastral es única para cada bien inmueble y, en cierto modo, sitúa el mismo dentro de la cartografía catastral de modo inequívoco.
- ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR CATASTRAL?
Hay varias variables que influyen en el cálculo del valor catastral de un inmueble como son aquellos elementos relacionados con la antigüedad de la vivienda, la ubicación concreta donde se encuentre, los gastos de construcción y el valor de mercado. Pero también se valoran aspectos como la calidad de la construcción, si el inmueble tiene carácter histórico artístico, valor del suelo, productividad de la zona y explotación del terreno u honorarios de los profesionales que hubieran tomado parte en la construcción. Estos valores añadidos van a depender de la normativa de referencia de cada municipio particular.
Normalmente el valor catastral no puede ser superior al valor de mercado, siendo este la suma de la venta de las partes del inmueble si se vendiesen de manera independiente.
Es habitual que, a la hora de consultar el valor catastral del inmueble, encontremos alguna discrepancia con el valor real del inmueble porque puede que el valor catastral no cambie en algunos años, pero, ahora bien, cuando se realiza una actualización, se hace en base a un coeficiente aprobado en los Presupuestos Generales del Estado y que afecta colectivamente al municipio, sin que, como hemos dicho, si sube, supere al valor de mercado.
Una vez que conoces el valor catastral y sabes si está actualizado o no, si piensas que es incorrecto, puedes solicitar que un arquitecto o arquitecto técnico calcule el valor catastral de tu vivienda e iniciar un proceso de discrepancia catastral reclamando al Catastro para que compruebe el valor real de venta actual, algo que sí nos interesa porque puede afectar mucho al precio final de venta.
- PERO… ¿PARA QUÉ SIRVE EL VALOR CATASTRAL?
Pues, principalmente, aparte de para que Hacienda determine cuanta capacidad económica tienen los titulares de los inmuebles, para calcular impuestos. Y, ¿qué impuestos son?
- IBI: el impuesto más conocido en relación al valor catastral. El valor catastral es fundamental para determinar qué cantidad le toca pagar de cada impuesto y afecta a todas las personas que son titulares catastrales de un inmueble. El gravamen al que afecta es tanto en usufructo como derecho de superficie o concesión administrativa aparte de propiedad.
- IRPF: si el inmueble es vivienda habitual, no hay que pagarlo en la declaración de la RENTA pero, si no lo es, y hay inmuebles sin ocupar, hay que pagar este impuesto en función del valor catastral.
- PLUSVALIA MUNICIPAL (o Impuesto Municipal sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana): se calcula referenciando el valor catastral del suelo. Grava el aumento de valor del suelo desde que se adquiere hasta que se transmite a otro propietario por venta o transmisión.
- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO: este impuesto grava el patrimonio neto de una persona física en referencia a sus inmuebles tomando el valor catastral como referencia el valor catastral comprobado por la Administración o el valor de adquisición.
- ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: grava aquellas transacciones en las que se paga un precio por un bien inmueble, pero tomando como referencia el valor real (de mercado) del mismo.
- IMPUESTO DE SUCESIONES O DONACIONES: en este caso, la transmisión no es de forma lucrativa y también se toma de base el valor real del inmueble
En el caso del ITPAJD y del IMPUESTO DE SUCESIONES O DONACIONES, se toma el valor real del inmueble, pero este es bastante indeterminado por lo que las Comunidades Autónomas, a las que ese impuesto está cedido, salvo Guipúzcoa, toman el valor mínimo de referencia cogiendo el valor catastral más la antigüedad del inmueble para establecer un valor para el cálculo del impuesto.
