Hace poco más de un año, explicábamos en nuestro blog cómo se iban a traducir los cambios en la Ley Fiscal dentro del mercado de la vivienda – el llamado “catastrazo” – y hoy queremos hablar sobre cómo ha visto el sector inmobiliario esta evolución.
Hagamos un repaso: este cambio en la Ley se propuso para evitar fraudes en las operaciones de compra, venta, herencia o donación inmobiliaria y afectaba a los procesos inmobiliarios debido al cambio en las bases de cálculo de los impuestos de ITP, Sucesiones y Donaciones, Patrimonio e IRPF, pero no al IBI.
Cuando hablamos de base de cálculo, nos referimos al valor de referencia que se toma para calcular los impuestos que se deben pagar por las transacciones de compra y venta inmobiliaria o por su donación o herencia y que, desde el 1 de enero de este año, sin carácter retroactivo, se toma desde Catastro haciendo una valoración referencial por su valor de mercado. Y, ¿cómo se obtiene este valor? Pues ya no tiene tanto en cuenta el precio de compra, estado de la vivienda o si se han hecho reformas, y sí toma como testigos las operaciones de compraventa de inmuebles similares en la zona que ya se hayan efectuado y notificado a Catastro. Este valor se determina cada año en todos los municipios.
A finales de octubre es Catastro quien publica que elementos, valores medios y porcentaje de reducción -valor de minoración- son los que toma como testigo para determinar ese valor de referencia y como debe aplicarse según la norma reglamentaria establecida y, en diciembre es el BOE quien publica los valores de referencia de los inmuebles que, además tiene carácter público y pueden consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro. Esos valores de referencia publicados tendrán vigencia durante todo el ejercicio, hasta el mes de diciembre que se publiquen unos nuevos, por lo que el rango de valor y de adecuación de precio de mercado de un inmueble es muy amplio y puede ser dudoso porque el mercado cambia.
¿CÓMO HA SIDO EL EFECTO DE SU APLICACIÓN?
Hasta febrero de este año, cuando entró en vigor este decreto, la base imponible que se utilizaba para calcular los impuestos relacionados con las viviendas era el valor real del inmueble y era la Administración la que tenía que comprobar si el precio establecido por el vendedor de la misma se correspondía con la realidad o no. Al efectuarse el cambio en la Ley, es el vendedor el que, si no está conforme con el precio fijado por Catastro, debe demostrar y justificar por qué.
Si nos referimos al Impuesto sobre Patrimonio, hasta febrero había un gran porcentaje de beneficiarios que no eran susceptibles de pagar impuesto, pero, con la nueva Ley, propietario de la vivienda deberá tributar al comprar, recibir una donación o heredar si la valoración catastral de su vivienda es más alta y superan el porcentaje mínimo legal para no hacerlo. Es decir, los donatarios o herederos que no estaban obligados a pagar, lo harán en ocasiones y, los que sí estaban obligados, van a tributar por mayor cuantía.
Respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), impuesto que grava la riqueza obtenida por una persona física a lo largo de un año natural, los cambios que se han efectuado por esta ley afectan sobre todo a un 0,2% de la población española que tenga rentas de más de 300.000€ y a patrimonios de más de 10 millones y suponen un 3% y un 2% más, si los ingresos por trabajo suponen más de 300.000€ o los ingresos por capital, 200.000€, respectivamente.
Por otro lado, se impone la obligatoriedad de declarar los ingresos por rentas de alquiler en la autoliquidación para beneficiarse del 60% de deducción en el IRPF cuando antes esta se aplicaba directamente.
Como era de prever, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), con la colaboración de diferentes agencias inmobiliarias de toda España, nos indica que puede que al tomar el valor de referencia de catastro, este puede ser superior al valor de transmisión que se firma en las escrituras, sobre todo si la vivienda se adquirió en antes de 2007, y eso hace que el incremento en el valor del impuesto aumente por lo que, de cara a futuras operaciones, el comprador soporte mayor carga fiscal y, por tanto, económica, y esto haga que el porcentaje de compra inmobiliaria pueda frenarse.
Además, hay que añadir que, como ya escribíamos en nuestro artículo de la semana pasada, el aumento de la inflación y el descenso del poder adquisitivo del futuro comprador haga que este se piense dos veces la compra de la vivienda y el mercado se ralentice.
