A la hora de comprar una vivienda, nos centramos en la documentación que necesitamos, en el modo de financiarla o en qué impuestos vamos a pagar por ella, pero hay algo tan importante como todo esto y es ser conscientes, sobre todo si lo que compramos es una vivienda de segunda mano, de que el inmueble está en orden y ni tiene vicios ocultos.
Cuando compramos una vivienda de obra nueva, se suele hacer una visita donde analizamos los desperfectos visibles que nos vamos encontrando y que deberán solventarse por parte de la constructora antes de la entrega, pero, cuando lo que se compra es una vivienda de segunda mano, puede que, una vez comencemos a vivir en ella, vayan surgiendo pequeños problemas que no se hayan visto, ni hayan sido comunicados por el vendedor, bien a propósito o bien por desconocimiento, en el momento de la compra.
Pero, ¿qué son realmente los vicios ocultos? Pues según el derecho inmobiliario, podemos definir los vicios ocultos como aquellos desperfectos que son defectos graves, que disminuyen el valor de la propiedad y su utilidad o la hacen impropia de utilizarse, que, además, eran desconocidos por la parte compradora y, de haberse conocido, esta hubiese pagado un valor menos por la vivienda o no la hubiera comprado y que dan derecho a reclamar una reparación, o la resolución del contrato de compra, si el propietario o vendedor se niega a solucionarlos.
TIPOS DE VICIOS OCULTOS DE LA VIVIENDAS
Hay tres tipos de defectos:
- ESTRUCTURALES: que afectan a cimientos y soportes y pueden afectar seriamente a la estabilidad del edificio.
- DE HABITABILIDAD: aquellos defectos que, por su naturaleza, hace que no se cumplan las medidas necesarias para que la vivienda sea habitable a nivel de salubridad, higiene o medioambiente.
- DE ACABADO: referentes a daños en la terminación de los elementos o con un acabado incorrecto.
La vivienda nueva tiene unos plazos de reclamación diferentes, regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación: 10 años para reclamarse los defectos de estructura, 3 años para los defectos de habitabilidad y 1 año en el caso de defectos de acabado que se empiezan a contar desde que se entrega la vivienda y, aunque el plazo de garantía hubiese expirado, el comprador podía reclamar la reparación de estos vicios ocultos, siempre en un plazo no mayor de 5 años, puesto que el contrato de compra venta podía considerarse como defectuoso o irregular. Como hemos indicado anteriormente, cuando estos defectos concurren en una vivienda de obra nueva, la reclamación legal de los mismos y su reparación corresponde a la promotora o constructora encargada del proyecto.
En el caso de viviendas de segunda mano, estos plazos ya han prescrito en la mayoría de los casos por lo que los plazos de saneamiento cambian.
Según el Art. 1484 del Código Civil, es el vendedor el que está obligado a subsanar los vicios ocultos de la vivienda, siempre y cuando esta no pueda ser utilizada o que los daños provocados, en caso de haberse conocido, hubiesen evitado la compra o esta hubiese sido por un menor valor, a excepción de que los daños estuvieran a la vista, fueran manifiestos o el oficio del comprador le hubiese permitido detectarlos fácilmente.
¿QUÉ TIENE QUE CONCURRIR PARA QUE UN DAÑO DE UNA VIVIENDA SEA CONSIDERADO VICIO OCULTO Y COMO SE RECLAMA?
Hay varios factores como, por ejemplo, en primer lugar, que el daño acaecido debe disminuir el uso al que está destinado la propiedad comprada o, al menos, hacerla impropia de dicho uso. En segundo lugar, no debe ser un vicio fácilmente identificable o que esté a la vista o que sea reconocible por un profesional relacionado con el sector de modo sencillo. Debe ser grave, es decir, que, en caso de haberlo observado, dicha vivienda no se hubiese adquirido, y preexistente, es decir, anterior a la formalización del contrato de compraventa.
En caso de detectar este tipo de defectos, y según el Art. 1846 del Código Civil, disponemos de dos vías para la reclamación de los vicios ocultos:
Podemos reclamar como acción redhibitoria, que consiste en realizar un desistimiento del contrato por el cual se establece una obligación de reintegrar los gastos que pagó y, si el vendedor conocía la existencia de dichos defectos, se le indemnizará por los daños y perjuicios.
Si reclamamos mediante una acción ‘quanti minoris‘, se rebajará una cantidad económica al precio proporcional a los daños según una evaluación pericial y el comprador modificará el contenido del contrato poniendo el valor correspondiente de la vivienda en consecuencia a la pérdida de valor, pero sin recibir compensación económica ni indemnización.
¿Cuál es el proceso a seguir si observamos un vicio oculto en nuestra vivienda? Teniendo en cuanta que, en el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses desde la entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas, debemos seguir un protocolo.
En primer lugar, tendremos que solicitar un informe o peritaje por parte de un profesional cualificado, como un arquitecto o arquitecto técnico para valorar la naturaleza del daño y averiguar si la causa es defecto de construcción o se ha producido por uso inadecuado del comprador. Seguidamente, tendemos que notificar por escrito al vendedor la situación y los daños que se han detectado indicando la fecha del contrato de compraventa y el plazo que hemos establecido para solucionarlos.
Lo más fácil es que el vendedor acepte la reclamación y todo se solucione de modo sencillo, pero en algunas ocasiones el vendedor se opone y, si queremos evitar ir a juicio, nos tendremos que dirigir a la oficina de mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que medien entre las partes.
En el caso de no poder evitar un proceso judicial, para que sea un juez el que decida quién ha de hacerse cargo de la reparación pertinente, hay que presentar todas las pruebas que den fe de modo fehaciente de que ese que el vicio oculto existía antes de la compra.
Sobre todo en casos de compra de vivienda de segunda mano, si los vicios ocultos aparecen una vez transcurrido el plazo establecido por el Código Civil para poder reclamar, podemos utilizar la póliza de responsabilidad civil, que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos, con plazos de validez diferentes según el daño provocado por el defecto y que hemos mencionado anteriormente: 10 años para elementos estructurales y que cubre el 100% del daño ocasionado a la vivienda, 3 años si afectan a la habitabilidad de la vivienda y que cubre un 30% del coste de la reparación o, si hablamos de defectos de acabado, 1 año y solo cubriría el 5% del coste de las reparaciones.
Por tanto, es muy importante, cuando vamos a comprar una vivienda, que nos dejemos aconsejar y guiar por profesionales para que una de los mayores proyectos, e inversión económica, de nuestra vida, transcurra de modo correcto y sin sobresaltos.
