En varios de nuestros artículos nos hemos referido a los estudios de valoración de un inmueble haciendo referencia, sobre todo, a establecer un precio adecuado de venta, pero no hemos explicado qué es y cómo se elabora.

Cuando un cliente viene a nosotros bien porque quiere confiarnos la venta de su propiedad, bien porque tiene duda de si hacerlo, da igual que sea un producto residencial que terciario, lo ideal es realizar un estudio del inmueble para presentarle al cliente nuestras opciones y valoración.

¿DE QUÉ SE TRATA?

Pues es una herramienta inmobiliaria, un paso previo a la comercialización, que ayuda a un profesional a recoger la información que necesita para determinar qué potencial tiene una propiedad, tanto en venta como en alquiler, y sacarla a mercado en condiciones idóneas para no demorar su operación de cierre.

Si hacemos un informe de valoración de un inmueble al que optamos como asesores, garantizamos, de alguna manera, nuestra profesionalidad frente al cliente y le damos una información que quizá no esté a su alcance y que le va a servir para conocer el valor real de mercado de su vivienda.

Una mala valoración de la propiedad puede repercutir en la operación: una tasación a la baja parece favorecer la rápida venta, pero no al propietario, que se encuentra con que va a perder parte de su dinero y tampoco al comprador, que puede tener problemas con la financiación porque el préstamo hipotecario se concede en relación valor real de la vivienda y, si el precio de compra es superior al valor de la tasación, la cantidad de dinero que se va a financiar será menor. Por el contrario, si la valoración de una vivienda y su tasación se hacen al alza, se puede demorar a operación y reajustar el precio varias veces, dando muy mala imagen al producto.

EN PRIMER LUGAR, ACLAREMOS CONCEPTOS

Es bastante importante, en primer lugar, definir el concepto precio. No es igual el precio de venta, que el precio de salida o que el de mercado.

El precio de venta es aquel que finalmente se paga por la vivienda y puede diferir en un porcentaje de entre un 5 y un 20% del precio de oferta o salida. Este es el precio por el que la vivienda sale a comercialización y que, si el vendedor es particular, decide por él mismo, y si es una asesoría inmobiliaria la que se encarga de la gestión, se establece evaluando diferentes factores, entre ellos, el precio de mercado, que es el resultado del análisis de una serie de inmuebles testigo, de sus características y de una horquilla de valores .

Otro concepto a tener claro es la diferencia entre tasación y valoración, que, aunque puede parecer lo mismo, no lo es. Muchas veces utilizamos ambos términos como sinónimos, porque sí que ambas nos infornman sobre cuál es el valor de una propiedad en el mercado, pero tienen matices diferentes.

La tasación inmobiliaria está regulada bajo la orden ECO/805/2003, es un documento legal en sí y certifica el valor de un inmueble de cara a la petición de un préstamo hipotecario, que es para lo que se utiliza de modo más habitual ya que, uno de los requisitos necesarios para ello es una tasación realizada por una tasadora que esté homologada y certificada por el Banco de España para poder desempeñar esas funciones.

La valoración, sin embargo, es un valor más subjetivo y se obtiene mediante el análisis de diferentes factores, pero no tiene valor legal, es decir, no se puede utilizar para presentarla en la entidad bancaria a la que solicitemos el préstamo hipotecario, pero sí para tener una orientación más fiable sobre el precio de salida de la propiedad.

¿QUÉ FACTORES TOMAMOS EN CUENTA A LA HORA DE REALIZAR LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA?

Generalmente, los criterios que utilizamos para hacer las valoraciones de los inmuebles engloban tanto el estudio del precio por m2 de la zona como el análisis de diferentes elementos:

  • Testigos de viviendas en venta de similares características situadas en nuestro radio de acción, así como un análisis de las operaciones realizadas y sus precios de cierre.
  • Análisis de la vivienda: desde su ubicación, la calle donde se encuentra, el barrio y sus comunicaciones y servicios, hasta sus metros cuadrados, distribución, orientación, reformas o mejoras, si tiene anexos, como garaje o trastero, la planta donde se ubica, los materiales y su antigüedad.
  • Análisis de la oferta y la demanda de la zona y el estado del mercado inmobiliario en ese momento.

 

Con todo ello, se puede conocer perfectamente los puntos fuertes y débiles de la propiedad y cuál es el precio óptimo de salida para que la venta se haga en las mejores condiciones, así como proporcionar una información concreta y objetiva al vendedor, pero también al comprador.

Por eso, en Calibe Asesores Inmobiliarios, como profesionales, antes de colocar una propiedad en el mercado inmobiliario, la visitamos y realizamos un estudio de valoración, analizando estos puntos y basándonos también en nuestra amplia experiencia, para optimizar el proceso de comercialización y que este llegue a buen puerto.