Cuando decidimos poner a la venta nuestra vivienda una de las primeras cosas que nos preguntamos es cuánto tiempo va a durar el proceso de venta porque, probablemente, puede ser que esa venta sea necesaria para la compra de otra vivienda y nos corra prisa, aunque también puede ser que ese no sea el caso y no nos importe esperar, pero, ojo, cuanto más tiempo pase el inmueble dentro de circuito inmobiliario, más se devaluará.
El proceso de venta de una propiedad es complejo porque no solo es colocar el anuncio en los principales portales inmobiliarios y olvidarnos hasta que nos llamen por teléfono los clientes interesados para realizar la visita. Es un proceso que depende de varios factores.
En primer lugar, como ya hemos indicado en varias ocasiones, lo primero que hay que hacer es reunir la documentación necesaria para la venta como pueden ser los recibos actualizados de pago de los suministros, del IBI o de la cuota de la comunidad, así como pedir una nota simple registral por si nos la solicita el cliente, lo que puede llevarnos más o menos tiempo dependiendo de la Administración.
Una vez que tenemos todos los papeles que necesitamos para que, en caso de que el fututo comprador nos lo solicita, poderlos enseñar o para poder hacer un estudio de mercado más exhaustivo, en caso de que hayamos puesto la venta en manos de un asesor inmobiliario especializado, es cuando la vivienda debe publicitarse en los principales portales inmobiliarios para darle visibilidad y, una vez hecho esto, la propiedad ya está en el mercado, pero, ¿qué factores son los que determinan que esa vivienda se venda nada más aparecer el anuncio o que se demore más?
- EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA.
En primer lugar, es muy importante vigilar cual es el estado en el que se encuentra la propiedad ya que las condiciones en las que se muestre van a repercutir tanto en el precio como en la velocidad de venta de la misma, por lo que es recomendable que el propietario tenga la mente abierta para hacer los arreglos necesarios en su inmueble con el fin de poder venderse en unas condiciones adecuadas e, incluso, revalorizar su precio acortando el tiempo de venta.
Este factor no afecta tanto a las viviendas de obra nueva como a las de segunda mano ya que, las primeras se presentan vacías, limpias y, si visitamos un piso piloto, decorado y ordenado a conciencia para hacer que los futuros compradores se vean viviendo allí. En el caso de las viviendas de segunda mano, son el resultado del tiempo vivido en ellas y, aunque hay técnicas profesionales como el home staging inmobiliario, hay que prestar mayor atención a su presentación.
Hay que tener en cuenta que, si vamos a llevar a cabo esos pequeños retoques o acometer esas reformas nos va a llevar un tiempo para adecuar nuestra propiedad para su venta, lo que demorará el resultado.
- EN QUÉ LUGAR SE UBICA NUESTRO INMUEBLE.
Quizá este sea uno de los factores más importantes y decisivos a la hora de que alguien de el paso para comprar una vivienda y no solo es muy importante a la hora de tomar la decisión por parte del comprador, sino que también lo es a la hora de establecer un precio de venta por parte del vendedor.
Si nos centramos en la ubicación como tal, no es lo mismo intentar vender un inmueble en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, donde hay mucha población y, aunque siga habiendo más viviendas ofertadas que compradores efectivos, lo que alarga los plazos de venta, que Salamanca, o en ciudades de menos de un millón de habitantes, donde el equilibrio entre la oferta y la demanda es muy acusado y los plazos de venta pueden alargarse a más de un año, aunque actualmente, con los intereses de compra centrado en la periferia de las grandes ciudades y la vuelta al entorno natural, la demanda ha subido y los plazos se ha acortado.
Ya no solamente en la localización más general, sino que, si nos centramos en una ciudad determinada, hay barrios y zonas concretas en ellos donde una vivienda puede revalorizarse o devaluarse. Así mismo, si la queremos vender una vivienda que tenga acceso a una calle principal o a una avenida amplia y bien comunicada y si esta está ubicada con una buena orientación y en una altura que le aporte luminosidad, lo haremos mucho más rápido.
- EL TIRA Y AFLOJA ENTRE EL PRECIO DE VENTA Y EL DE COMPRA.
El precio es, junto con la ubicación, otro de los factores que más importan a los clientes compradores a la hora de optar a la compra de una casa y hemos de decir que siempre va a existir un desencuentro acerca del precio de venta de una vivienda entre comprador y vendedor.
En el caso del vendedor el desconocimiento del funcionamiento del mercado inmobiliario, y muchas veces también por motivos sentimentales, hace que éste infle el precio, pero pasado un tiempo, al ver que su vivienda no se vende, lo rebaje. Esta práctica, que puede observarse habitualmente en los portales inmobiliarios y es contraproducente porque ofrece una imagen que devalúa la propiedad así que el precio que se va a obtener por su venta va a ser menor que el que se hubiese obtenido en caso de haber hecho un estudio de mercado adecuado desde un primer momento.
Por lo general, las viviendas que se venden antes y con un precio adecuado para comprador y vendedor en función de la propiedad, son las que se anuncian desde un primer momento con precio ajustado al mercado inmobiliario de la zona.
En este caso, contar con el asesoramiento y la ayuda de un personal cualificado inmobiliario es muy importante ya que al conocer perfectamente cómo funciona el sector inmobiliario de la zona y al hacer una valoración más realista de la propiedad, hace que la espera para vender la vivienda disminuya además de que también se encargará, como es nuestro caso, de gestionar la negociación y de buscar opciones para el comprador en materia de financiación, que es otro de los factores que retrasan la venta de una casa.
- LA BÚSQUEDA DE FINANCIACIÓN POR PARTE DEL COMPRADOR.
Cuando las entidades bancarias hacen que obtener un crédito hipotecario sea sencillo, es más fácil que los procesos de venta de una vivienda se acorten y sea más fácil encontrar un comprador para nuestra casa.
Actualmente, debido a la situación económica nacional, los banco son más estrictos y restrictivos a la hora de conceder hipotecas, aunque parce que ha habido un repunte en la firma de estas durante este último año, y llevar a cabo el estudio de cualificación de un cliente comprador por su lleva tiempo y papeleo porque hay que analizar sus recursos y su capacidad de endeudamiento de manera concienzuda por lo que si quieres que el proceso sea más rápido, la ayuda en materia de financiación por parte de un asesor inmobiliario para que tu comprador encuentre un préstamo hipotecario que se ajuste a sus necesidades es un punto clave.
- LA ÉPOCA DEL AÑO.
Puede parecer una tontería, pero sí, la época del año en la que pongamos a la venta nuestra vivienda influye en la rapidez de su venta.
La mayoría de las operaciones de compraventa inmobiliaria se pueden concentrar en primavera y en otoño. Por regla general, la llegada del buen tiempo hace que el mercado inmobiliario se comience a mover más y aumenten también las búsquedas, sobre todo entre los meses de mayo a septiembre, quitando a agosto de la ecuación, ya que cuando una familia decide mudarse, espera a que el colegio termine y aprovecha las vacaciones para trasladarse. Aunque en este periodo también pueden concentrarse los procesos de compraventa de viviendas vacacionales y no tanto residenciales que hacen que el mercado se desequilibre por una mayor oferta, que desparecerá cuando la época estival finalice.
Una vez que el periodo vacacional ha pasado, son los meses de septiembre, octubre y noviembre uno de los mejores periodos para comprar una vivienda ya que, si la búsqueda ha comenzado en primavera, el verano ha sido el plazo en el que el comprador interesado ha tenido tiempo de comprobar si nuestra vivienda encajaba con sus necesidades ha tenido todo el verano para evaluar la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades y ha estudiado sus opciones mejor y de modo más consciente.
- NUESTRO TIEMPO DISPONIBLE.
En los primeros párrafos de este artículo hablábamos de qué lo primero que hay que hacer es reunir la documentación necesaria para la venta, así como la publicación de la vivienda en los portales inmobiliarios.
Tanto la realización de las fotografías como atender las llamadas , recibir las visitas y responder a las peticiones de los futuros compradores que se interesen por tu vivienda conlleva un gasto de tiempo que muchas veces no tenemos, por lo que no podemos dedicarnos por completo a gestionar la venta de nuestra casa y esta se demorará más de lo previsto.
Así que, con esta información a tu alcance, si estás planteándote vender tu propiedad, solo podemos aconsejarte, por una parte, que acudas a un buen asesor que te facilite parte del proceso, como puede ser la obtención de toda la documentación y trámites burocrático, así como que atienda y gestione las visitas al inmueble por ti y te asesore en materia de tasación y, por otra, sobre todo, tener mucha calma.
