Cuando hablamos de comprar o alquilar una vivienda casi siempre imaginamos una transacción entre particulares, pero no siempre es así y, sobre todo en el mercado del alquiler, cada vez más son empresas las que compran para alquilar o toman el papel de vendedor.
Y esto, ¿genera algún cambio en el proceso de compraventa o en el de alquiler? ¿Cambia el modo en que repercuten los impuestos? ¿Los derechos como arrendatario cambian? Pues vamos a verlo.
ALQUILER: QUÉ OCURRE SI MI CASERO ES UNA EMPRESA.
No solamente se alquilan viviendas que forman parte del parque inmobiliario de una empresa que se dedica al “build to rent” sino que también podemos encontrarnos que la vivienda pertenece a un particular, pero está a nombre de una sociedad o el contrato de arrendamiento se hace a nombre de una, aunque cuando el inmueble se alquile, una persona física va a ser nuestro casero y no una sociedad. Este caso, es el último que hemos gestionado en Calibe Asesores.
Desde el 6 de marzo de 2019, y debido a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya se hace distinción entre los arrendadores de vivienda, si son personas físicas o personas jurídicas, entre los que se encuentran no solo empresas sino fondos inmobiliarios, sociedades o SOCIMIS.
Si un alquiler tipo, de persona física a persona física, tiene una duración mínima de 5 años, en el caso del alquiler de persona jurídica a persona física, este plazo se prolonga dos años más y la duración mínima del contrato pasa a ser 7 años con todos los derechos que ampara la Ley, siendo el arrendatario el que puede hacer uso de su derecho a decidir continuar o no con el contrato, avisando de que no desea renovar el mismo en el plazo de los 30 días anteriores a la fecha de finalización.
En el caso de prorrogarse el contrato, al modificarse el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la diferencia es que, si ya se han cumplido 7 años desde el inicio del contrato y llega la fecha de vencimiento de una de sus prórrogas sin que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra la voluntad de no renovación, con al menos cuatro meses de antelación – arrendador – o con dos meses de antelación – arrendatario -, el contrato se prorrogará con carácter obligatorio durante tres años más, en plazos anuales, y con las mismas medidas del régimen legal del contrato de arrendamiento original firmado en su momento. El contrato se podrá rescindir cuando el inquilino o arrendatario le comunique al arrendador que no desea renovar, siempre y cuando lo haga un mes antes de que cualquiera de esas anualidades finalice.
Otra diferencia está reflejada en los gastos ya que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece que debe ser el arrendador, es decir la persona jurídica, el que efectúe el pago de los gastos de gestión inmobiliaria, si el arrendador ha contratado una para buscar inquilino para su inmueble, los gastos de notario, si se registra el contrato y se eleva a público, los gastos de redacción, de formalización del contrato y otras gestiones por parte de la gestoría y la liquidación del impuesto correspondiente en el Registro de la Propiedad, serán a cargo del arrendador y no del arrendatario o inquilino.
Y, ¿a qué cláusulas debemos prestar atención a la hora de redactar o firmar un contrato de arrendamiento con una persona jurídica? En primer lugar, hay que prestar atención a que la persona que actúa en representación de la empresa y, por tanto, firma el contrato, esté correctamente identificada. También hay que dejar constancia del precio del alquiler que se ha fijado y de la cantidad depositada en concepto de fianza, así como de la duración estipulada, en este caso, 7 años como mínimo, y de las prórrogas que, como hemos indicado antes, si el arrendatario no se pronuncia en contra de la renovación, podrían alargar el contrato 3 años más. En cuanto a la conservación de la vivienda y a los gastos que pudieran derivar de ello, se debe especificar el acuerdo entre partes dentro de las cláusulas del contrato y, si se desea, incluir un apartado de inventario donde se especifiquen las propiedades de persona física y persona jurídica.
COMPRAVENTA: CUANDO EL VENDEDOR NO ES UN PARTICULAR.
Al igual que indicábamos cuando nos referíamos a las cláusulas importantes a revisar cuando se hace un contrato de alquiler de persona jurídica a persona física, cuando el vendedor es una persona jurídica hay que comprobar que, la persona que firma el contrato de compraventa está correctamente identificada y actúa en representación de la empresa propietaria del inmueble. Por regla general, el representante de una empresa, según la Ley, es el administrador, pero la empresa puede designar a un apoderado para determinadas gestiones y para asegurarnos de que, tanto la empresa como el administrador, o en su defecto, su representante, son válidos y están efectivamente inscritos, es recomendable revisar los estatutos de la sociedad y ver los nombramientos y la vigencia de estos, así como su inscripción en Registro y su solvencia, para evitar problemas futuros.
Pero también es muy importante, si la empresa tiene Junta Directiva, que esta esté de acuerdo con la venta y que el inmueble a vender no sea considerado como activo esencial. Y, ¿a qué nos referimos cuando decimos “activo esencial”? Pues aquel que supere el 25% del total de todos los bienes que tenga la sociedad o que sea necesario para el desarrollo de la labor de la misma. Si nos encontramos ante esta circunstancia lo mejor es pedir la información correspondiente, bien pidiendo un certificado directamente a la empresa donde conste que el inmueble que vamos a comprar no cumple con las características de activo esencial o acudiendo al Registro Mercantil para solicitar la información que necesitemos.
Respecto al proceso de compraventa, cuando la transacción se hace entre particulares y como paso previo a la firma del contrato de compraventa, por regla general, se suele firmar un contrato de arras entre partes, pero, ¿qué ocurre si compro mi casa a una empresa? Pues que, si firmamos el contrato de arras, este no es un documento que garantice que la operación se formalice, y en caso de que no sea así y la negativa a no realizar la venta provenga de parte de la persona jurídica, o esta le venda el inmueble a un tercero, se declara insolvente y no tiene otros bienes con los que hacer frente al pago de la penalización que le correspondería al comprador, este podría perder la vivienda, el dinero aportado como compromiso de compra en las arras y va a tener que reclamarlo por vía judicial.
Por tanto, lo más recomendable y lo más seguro si eres un particular y quieres comprar una vivienda procedente de una sociedad, es acudir al notario donde se va a efectuar la firma del contrato de compraventa y, o bien firmar un contrato privado y depositar las arras, o bien firmar directamente el contrato de compraventa.
Finalmente, como todos sabemos, la compra de una vivienda acarrea el pago de impuestos. Al comprador le corresponde pagar el IVA– que oscila entre un 10% y un 4%, dependiendo de si es vivienda nueva, de protección oficial o procedente de alguna promoción pública, o un 21% si se compra un local- ya que la compra quedaría sujeta a este impuesto, mientras que, si la vivienda es de “segunda mano”, al estar esta operación exenta del pago del IVA, tributaría por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
A todas luces, esto es una diferencia económica bastante importante porque el IVA tiene un porcentaje de aportación más alto que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, eso sí, dependiendo siempre de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, como ya hemos explicado en artículos anteriores.
