Como ya habíamos empezado a explicar la semana pasada, la tendencia de utilizar locales cuyo negocio se ha venido abajo por la pandemia y ya no son rentables, y transformarlos en viviendas para comercializarlos como viviendas, está en alza.
En el artículo anterior comentábamos ciertos aspectos genéricos y ahora nos vamos a centrarnos en la parte más específica y en características técnicas para que el proceso, y el proyecto, se lleve a cabo de modo efectivo.
¿QUÉ PASOS HAY QUE DAR PARA TRANSFORMAR UN LOCAL EN UNA VIVIENDA?
Lo primero que hay que hacer es solicitar la licencia de cambio de uso. Si esta no está tramitada no se podrá obtener la cédula de habitabilidad, por lo que no se va a poder utilizar como vivienda ni comercializarse como venta o alquiler y tampoco se podrán contratar suministros ni podrá ser ubicación para un empadronamiento además de que la tasación que nos ofrecerá un banco será menor por lo que la hipoteca que podremos solicitar también será menor.
Esta licencia se solicita en el Ayuntamiento del municipio correspondiente donde se ubique el inmueble y una vez obtenida es necesaria para obtener la licencia de primera ocupación que deberá llevarse a un notario para que redacte las escrituras de cambio de uso, que se registrarán en el Registro de la Propiedad.
Para que todo esto esté correcto y el proceso llegue a buen puerto, lo principal es recopilar toda la documentación necesaria, realizar y presentar un proyecto técnico de cambio de uso firmado por un profesional acreditado donde se cumplan los requisitos establecidos para que se apruebe por el Ayuntamiento, pagar las tasas indicadas y los impuestos correspondientes a licencias de obra, realizar el documento de alteración catastral que constate el cambio de local a vivienda y, cuando la obra esté finalizada, obtener la licencia de primera ocupación presentando esta y el certificado de finalización de obra anterior en el consistorio municipal.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO?
Aparte del proyecto de cambio de uso, que debe visarse por un Colegio Profesional, donde se describan las características existentes del inmueble y las modificaciones posteriores a las que va a someterse, debemos presentar tanto el proyecto básico como el de ejecución. Cuando la obra finalice y obtengamos el Certificado de Finalización de obra, este debe estar suscrito, bien por el Colegio Oficial correspondiente, por la Oficina de Supervisión de proyectos de la Administración o por alguna dirección facultativa autorizada.
Es importante tener en nuestro poder, como hemos indicado antes, el Libro del Edificio, la declaración de alta catastral, todos los contratos de mantenimiento de las instalaciones, seguros y seguridad contra incendios, además de todos los justificantes y comprobantes de pago de todas y cada una de las tasas correspondientes a ejecución de obra, licencias, servicios urbanísticos o registro de escrituras por parte del notario y del Registro de la Propiedad.
¿QUÉ REQUISITOS FÍSICOS NECESITO CUMPLIR PARA EFECTUAR UN CAMBIO DE USO?
Partimos de la base de que, según normativa, una vivienda debe tener unas dimensiones mínimas de 38 metros cuadrados de superficie útil y estar constituida por una estancia que haga las veces de salón comedor, cocina, un dormitorio y un aseo, salvo si en lo que queremos transformar el local es en un estudio ya que, entonces, las dimensiones mínimas útiles disminuyen hasta los 25 metros cuadrados útiles y el espacio se engloba en una única estancia que constaría de salón comedor, cocina y dormitorio además de un baño anexo.
Teniendo en cuenta esto, si hablamos de la Comunidad de Madrid, donde nos encontramos, hay varios requisitos para que la nueva vivienda, siguiendo la normativa urbanística vigente, cumpla con determinadas condiciones marcadas para que sea habitable. Podemos hablar de locales tanto ubicados en pisos como a pie de calle, que es la casuística más común.
- No debe haber estancias por debajo del nivel de la acera, es decir, el suelo de la vivienda debe estar siempre a nivel de la acera o en un nivel superior, así como no debe haber ninguna habitación en niveles inferiores a la planta baja, como en un sótano.
- Respecto a la fachada, esta debe tener al menos tres metros y una de las estancias debe ser exterior y dar a esta fachada.
- Esta debe tener como mínimo una superficie útil de 12 metros cuadrados pudiendo inscribirse en ella un círculo de unos 270 centímetros de diámetro.
- La altura de las estancias debe ser, en un 75% de la superficie, de 2’5 metros pudiendo ser de 2’20 metros en el resto.
- La vivienda debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de incendios marcada por normativa.
- La cocina debe tener una chimenea por donde evacúen los gases hacia una cubierta, nunca hacia un patio o fachada.
- La puerta de acceso a la vivienda debe tener un alto y un ancho de, al menos, 2’03 metros y 82’5 centímetros, mientras que las puertas de acceso a las estancias deben tener un alto y un ancho mínimo de 2,03 metros y 72,5 centímetros, respectivamente, a excepción de la puerta de acceso al baño o aseo que puede ser de 62, 5 centímetros de anchura.
- Respecto a los huecos de iluminación natural, estos deben ocupar un 12% de la superficie útil de la estancia y cada una disponer de una ventilación practicable de al menos un 8% de la superficie útil de la misma. Cuando hablamos de “ventanas” nos referimos a aquellas que se encuentran en paramentos verticales que dan a la calle o a algún patio interior que, salvo en áticos o buhardillas, no sean Velux ni claraboyas.
- El pasillo debe tener como mínimo una anchura de 85 centímetros.
- Respecto a las dimensiones mínimas marcadas para las estancias, nos encontramos con que un dormitorio simple tendría unos 6 metros cuadrados, una habitación doble, 10 metros cuadrados, al igual que el salón, mientras que la cocina contaría con 5 metros cuadrados salvo si comparte espacio con el salón, que entonces tendría 14 metros cuadrados y el aseo, 1’5 metros cuadrados.
Lo que es importante, y que desde Calibe Asesores Inmobiliarios siempre recomendamos, es contar con profesionales cualificados, como somos nosotros, que asesoren al cliente desde el principio del proyecto en materia legal, en el proceso de reforma, que conozcan toda la normativa administrativa de obtención de licencias y permisos, pago de tasas y códigos de edificación del municipio donde se ubica el inmueble, así como, siendo una parte muy importante, que entiendan al cliente y le asesoren en sus necesidades encontrando el inmueble ideal para él.
Si lo que está buscando, o ya tiene, es un local y quiere transformarlo en una vivienda, no dude en contar con nosotros para ayudarle en todo el proceso, tanto legal como administrativo y de ejecución del proyecto y su reforma final.
