Otra de las consecuencias de la pandemia sanitaria que estamos sufriendo ha sido el cierre de empresas y de negocios con oficinas o tiendas situadas a pie de calle. Locales que se han quedado vacíos y que son complicados de vender o de alquilar por la falta de trabajo dentro del sector, por lo que muchos propietarios se han planteado la posibilidad de transformar ese local en vivienda para que su comercialización sea más fácil y rentable.
También la subida de los precios de las viviendas ha impulsado a los futuros propietarios a comprar locales, que por lo general tienen precios más bajos y más metros cuadrados disponibles, para reformar y transformarlos en vivienda. Pero esto no es tan fácil y hay que tener varios factores en cuenta.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE COMPRAR UN LOCAL PARA TRANSFORMARLO EN VIVIENDA Y CUANTO CUESTA HACERLO?
Sobre todo, la ventaja principal que podemos observar a la hora de acometer un proyecto así es el ahorro económico ya que un local tiene un precio de mercado inferior a una vivienda, pero, ojo, también un valor de tasación menor por lo que, una entidad bancaria ya nos va a prestar un porcentaje menor que en una vivienda- alrededor de un 60% y no un 80% – a la hora de pedir una hipoteca.
Otra de las ventajas con las que nos encontramos es que, al comprar un local, podemos disponer de mayor cantidad de metros cuadrados habitables por menor precio, y por tanto, una mayor ventilación de espacios.
Por otra parte, el invertir en un local con el espacio diáfano, nos permite tener más flexibilidad a la hora de diseñar el espacio y adecuarlo a nuestros gustos y necesidades. Podemos realizar el diseño desde cero mientras que en una vivienda nueva o de segunda mano, este ya está predefinido, aunque podamos modificarlo.
Finalmente, por norma general, el cliente que acomete este tipo de reformas, suele ser un propietario que quieres rentabilizar ese espacio que se ha quedado sin uso comercializándolo para su venta o su alquiler.
Pero, ¿cuánto nos costaría un proyecto así? Depende, como todo, del proyecto y de las calidades, pero podemos hacer una evaluación aproximada. En cuanto al coste de las tramitaciones de licencias y gastos correspondientes a tasas administrativas podemos hablar de unos 12.000€, aproximadamente, de gastos mientras que la elaboración del proyecto por parte de un arquitecto cualificado puede rondar los 1.000 – 1.500€, dependiendo del mismo y del renombre del profesional y sobre la reforma en sí, hablando de una que entre dentro de unos parámetros normales, podemos partir de unos 20.000 – 30.000€.
¿QUÉ HAY QUE COMPROBAR?
Lo primero que habría que consultar es el Plan Urbanístico Municipal correspondiente al municipio donde se encuentre el local para comprobar si el inmueble está ubicado sobre suelo urbano, como es lo normal en estos casos, o no.
Se debería comprobar si existe alguna limitación en la existencia de viviendas por hectárea en el municipio ya que, si esta se hubiese sobrepasado, no podría cambiarse el uso del local a vivienda.
Por otra parte, otra comprobación a realizar también es que el edificio donde esté ubicado el local no sea un inmueble protegido o que, en él, pueda ejecutarse ese cambio de uso. Es importante obtener el Libro del Edificio para posibles consultas.
Finalmente, tendríamos que acudir a revisar el Código Técnico de Edificación porque la transformación de un local en vivienda, es decir, su cambio de uso, es considerado igual que realizar una obra nueva y, como tal, debe cumplir con dicho código por lo que, si no se observa rigurosamente, podemos encontrar algunos inconvenientes a la hora de realizarlo. La mayoría de incumplimientos sobre el CTE que podemos encontrarnos a la hora de modificar un local en vivienda se refieren a apartados en materia de accesibilidad para personas con dificultad de movilidad, iluminación, ventilación… También hay que tener en cuenta que, si bien el propietario de un local tiene derecho a realizar las modificaciones que considere necesarias y oportunas, estas no pueden afectar a la estructura del edificio donde se ubique ni debe contradecir prohibiciones expresas fijadas en la Ley de Propiedad Horizontal.
En materia de normativa, también es importante conocer qué dicen las medidas relativas al Plan de Ordenación Urbana Municipal.
Por eso, es importante que cuando nos planteemos comprar un local para transformarlo en vivienda, contemos con asesoramiento profesional. Y es ahí donde entra Calibe Asesores Inmobiliarios que trabaja con el cliente desde el principio del proyecto ofreciendo sus conocimientos tanto en materia legal, como en el proceso de reforma y en toda la normativa administrativa de obtención de licencias y permisos, pago de tasas y códigos de edificación del municipio donde se ubica el inmueble.
