En el artículo anterior hablábamos acerca de si es rentable la adquisición de una vivienda que necesite vivienda, pero una de las dudas que pueden surgir al respecto de este tema, es el modo de financiación, si es posible pedir una hipoteca que englobe tanto la compra como la reforma.
Se trata de una duda bastante común porque, en España, la mayoría de las viviendas que están disponibles para su compra, van a necesitar una reforma para ser habitadas.
Por regla general, al ser el interés de un préstamo hipotecario es mucho más bajo que el de un crédito personal, si incluimos el coste de la reforma en la hipoteca, nos va a salir más barato, pero como las entidades bancarias solo aportan el 80% del precio de la vivienda a comprar, muchos usuarios tienen bastantes dudas a la hora de hacerlo.
Tener la posibilidad de reformar y comprar una vivienda a la vez solicitando un único préstamo es algo que se ve necesario en el panorama inmobiliario actual de nuestro país ya que el mercado de viviendas de segunda mano se mueve mucho y la gran parte de ese stock de viviendas es de inmuebles de más de 40 años que necesitan sí o sí una actualización, haciéndola más eficiente, en términos de consumo energético y normativa. Aparte de que el proceso de tramitación y pago de la financiación de reforma y compra es más sencillo.
La principal cuestión que surge a la hora de pedir una hipoteca que incluya la reforma es, como en cualquier momento que nos planteemos pedir un crédito hipotecario, los ahorros. Teniendo en cuenta que es complicado que una entidad bancaria nos aporte más allá del 80% del valor de la vivienda y que, sin hacer ninguna reforma ya deberíamos tener ahorrados el equivalente al 30% del precio de venta del inmueble, si pedimos un crédito que incluya una reforma, la entrada que deberemos aportar será un poco más alta y deberemos tener en cuenta que, del 100% de la hipoteca que solicitemos, la cantidad que destinemos a la reforma no debe superar el 30%.
No obstante, hay particularidades, por ejemplo, si el valor de compra aumenta al realizar las reformas o estas están destinadas a la mejora de la eficiencia energética puede que el cliente que solicita el crédito hipotecario destinado a compra y reforma consiga un porcentaje de financiación mayor, si su perfil es adecuado, pero, por el contrario, al asumir mayor riesgo la entidad, con unas condiciones peores.
Otra de las opciones por las que podemos optar cuando necesitamos conseguir una hipoteca que cubra compra y reforma de una vivienda es contratar a un broker hipotecario.
Pero, ¿qué es eso? Probablemente es una figura de la que no hayamos oído hablar, ya a lo que le dedicaremos un artículo más adelante, pero, a grosso modo, son intermediarios de crédito independientes cuyo trabajo, aparte de gestionar los trámites de contratación o el asesoramiento en la elección de hipoteca según nuestro perfil, es negociar con la entidad bancaria las condiciones de la hipoteca por ti por lo que, si estamos buscando que nuestra hipoteca incluya el coste de la reforma que hagamos en la vivienda, son los encargado de conseguir ese extra de financiación.
Si por nuestro perfil o porque nuestros ahorros no llegan, no podemos financiar la compra y la reforma en conjunto, siempre podemos pedir el préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda y solicitar un préstamo personal posterior para cubrir el coste de la reforma, pero esto puede ocasionar algún que otro inconveniente porque hay que hacer frente al pago de dos cuotas y el banco puede que rechace concederte ese préstamo por el alto riesgo de morosidad si no tienes un perfil solvente – trabajo estable con una buena remuneración y sin deudas – además de que el interés del préstamo personal es más alto que el del crédito hipotecario.
Es importante, si opta por esta alternativa, hay que analizar muy bien el nivel de endeudamiento, es decir que, sumando ambas cuotas, la de la hipoteca más la del préstamo personal, no se supere el 35% de los ingresos mensuales netos de los titulares que soliciten la financiación, y que es el máximo recomendado por los expertos.
Si ninguna de las alternativas que os hemos explicado, nos convence, o las entidades bancarias no nos dan la financiación que necesitamos por considerar la operación riesgosa, se puede comprar la vivienda, pero esperar un tiempo para hacer la reforma, siempre y cuando esta no sea esencial para poder habitar la vivienda ya que, si solicitamos un préstamo para un inmueble que no va a ser nuestra vivienda habitual, las entidades bancarias nos van a aportar solo entre un 60 y un 70% de la financiación. Esperar durante un tiempo significa que se podrá ahorrar para pagar parte de la reforma por lo que, al solicitar un préstamo personal para financiarla, la cantidad a pedir es menor y la deuda también.
